Как купить землю у государства

В начале 90-х гг. государство дало добро на приватизацию своего имущества, и многие предприимчивые бизнесмены стали активно скупать предприятия, заводы, фабрики, здания, строения и сооружения. Но процесс этот оказался однобоким. Можно было приватизировать здание, а земля под ним оставалась в собственности государства. Приходилось оформлять участки в аренду либо в постоянное (бессрочное) пользование.

К счастью, вскоре стали принимать более лояльные законы, которые позволили завершить процесс слияния государственных и муниципальных земельных участков и расположенных на них строений, находящихся в частной собственности, в единые объекты недвижимости.

Успеть приватизировать до 1 января 2010

Итак, все организации и индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны оформить землю в собственность либо в аренду. Разрешив приватизировать земельные участки под зданиями, законодатель ввел ограничительный срок, в течении которого необходимо закончить процесс приватизации или оформления земли в аренду. Стартовало переоформление в день введения в силу Земельного кодекса РФ, то есть 30 октября 2001 года. А вот дата окончания приватизационного процесса каждый раз менялась. В начале это было 1 января 2004 года, затем срок дважды продлевали, и на данный момент приватизацию надо закончить до 1 января 2010 года.

Сегодня получить участок в постоянное (бессрочное) пользование невозможно. Дело в том, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ предоставление земли на данном праве прекращено. Хотя для некоторых лиц сделано исключение, но оно касается лишь государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления - для таких субъектов земля предоставляется именно в постоянное (бессрочное) пользование.

Еще об исключениях в оформлении земельного участка

Если земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования занимают религиозные организации, то они вправе оформит землю в безвозмездное срочное пользование, но тоже до 1 января 2010 года.

Несколько иной срок переоформления предусмотрен для юридических лиц, занимающих земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, на котором расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). Данные субъекты вправе также оформить аренду или выкупить землю до 1 января 2013 года.

Ответственность для опоздавших приватизировать землю

Если не переоформить право на землю до установленных земельным законодательством сроков, то это будет являться административным правонарушением.

С 1 января 2011 года в Кодексе об административных правонарушениях (КОАП РФ) начнет действовать ст. 7.34 «Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность». В соответствии с ней за нарушение сроков переоформления будет налагаться штраф в размере от 20 до 100 тыс. руб.

При этом к административной ответственности будут привлекать как юридических лиц, так и индивидуальных предпринимателей.
Собственник здания имеет исключительное право на приватизацию (покупку) земли под принадлежащим ему зданием, если:

  • участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании;
  • арендуется у государства, причем не зависимо от того, когда был заключен договор аренды - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Бывает, что власти не желают продавать участок, аргументируя свой отказ тем, что землю пока не разделили на федеральную и муниципальную. На самом деле такая позиция не соответствует закону, в частности ФЗ от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В соответствии с п.10 ст. 3 отсутствие госрегистрации права собственности на земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Организационные моменты приватизации земли

Итак, для приватизации земли необходимо обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению:

  • копия документа, удостоверяющего личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
  • копия документа, удостоверяющего право (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих право на такое здание (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом участке);
  • копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве на приобретаемый земельный участок;
  • кадастровый паспорт;
  • копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование или аренду.

Рассмотреть заявление и вынести решение обязаны в месячный срок. Еще один месяц с момента принятия положительного решения придется ждать, пока органы власти подготовят проект договора купли-продажи.

После подписания договора купли-продажи необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (регистрационная служба) и оформить право собственности на земельный участок.

Если органы власти не пришлют собственнику здания проект договора или предложат заключить договор аренды, то следует обратиться в Арбитражный суд, который согласно гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ признает действия (бездействия) органов власти, а также любые ненормативные правовые акты незаконными.

Отказ в приватизации земельного участка

Основанием для отказа в приватизации земельного участка может стать невозможность продажи спорного участка в связи с его ограничением в обороте, изъятием из оборота, запретом на приватизацию либо по причине резервирования для государственных или муниципальных нужд.

Приватизации не подлежат земельные участки в составе земель:

  • лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
  • зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
  • общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, бульвары, скверы, сады, водоемы, пляжи и др.);
  • транспорта, которые предназначены для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные для их перспективного развития;
  • не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

На сегодняшний день из последнего пункта исключены участки, входящие в состав земель сельскохозяйственного, водоохранного и санитарно-защитного назначения.

Если собственников помещений несколько

Часто в одном здании, расположенном на неделимом участке, торговые площади или офисы принадлежат на праве собственности нескольким лицам. В этом случае владельцы помещений имеют право приобрести земельный участок в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание.

Если же помещения в таком здании принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Последние имеют право на земельный участок только по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако в этом случае потребуется согласие сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Сколько платить за землю

Точная стоимость конкретного участка устанавливается субъектами РФ, а в земельном законодательстве обозначены лишь пределы, выше которых цена подниматься не может. Так, до1 января 2010 года стоимость земли установлена в пределах:

  • 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах численностью населения свыше 3 млн. человек;
  • 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Приведенные расценки касаются:

  • коммерческий организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
  • коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей - собственников строений, которые были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности;
  • граждан и некоммерческих организаций - собственников зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Все остальные собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по цене, устанавливаемой субъектами РФ. В городах с численностью населения свыше 3 млн. человек - в размере от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. От 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу земельного участка. До 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу земельного участка.

А вот государственные или муниципальные земельные участки, на которых расположены здания, находящиеся на день введения в действие Земельного кодекса РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов, предоставляются им в собственность бесплатно.

Стоимость земли после 1 января 2010 года

После 1 января 2010 года цена участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать их кадастровую стоимость. Какой именно она будет, определят органы исполнительной власти и местного самоуправления. До этого момента землю, на которой расположено здание, будут продавать исходя из кадастровой стоимости участка.

Таким образом, владельцу объекта коммерческой недвижимости выгоднее приобрести участок до Нового года, так как позже цена участка может быть намного выше. Помимо этого, организацию могут привлечь к административной ответственности за несвоевременное переоформление земли.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 40-42