Покупка на первичном рынке. Договор

КАК СОСТАВИТЬ ПРАВИЛЬНЫЙ ДОГОВОР.
Покупка на первичном рынке.

Приобретая жилье на стадии строительства, человек вносит деньги вперед, а значит, рискует. Однако основная часть договоров, которые заключаются на рынке новостроек, в большей степени обеспечивает безопасность застройщиков, а не их клиентов. О том, как составить документ, защищающий именно права покупателей, рассказывает адвокат Татьяна Алексеева, председатель московской коллегии адвокатов «Истина».

Покупка квартиры в новостройке - сложная процедура, имеющая ряд особенностей. От того, какой договор вы заключите с продавцом, какими приложениями его сопроводите и на какие пункты обратите внимание, напрямую будет зависеть, когда, по какой цене и какого качества жилье вы получите в собственность.

Подписав договор участия в долевом строительстве, вы приобретаете права, во-первых, на получение квартиры через определенное время (право на объект инвестирования), во-вторых, на оформление недвижимости в вашу собственность. Причем если первое право возникает с момента полной оплаты квартиры по договору, то второе - по завершении всего инвестиционного цикла, т.е. после сдачи дома Госкомиссии.

На что надо обращать внимание при заключении договора.

Обязательна проверка документов, на основании которых заключают договор.

Прежде всего, надо убедиться, что продавец действительно имеет право продать вам данную квартиру. Т.е. он должен показать документы, согласно которым объект ему принадлежит, а именно:

  • Постановление правительства, касающееся строительства данного объекта.
  • Инвестиционный контракт.
  • Протокол поквартирного распределения долей.
  • Уставные и учредительные документы (включая решение о назначении генерального директора).
  • Документы, подтверждающие выполнение обязательств по предыдущим договорам (в том случае если продавец является соинвестором по инвестиционному договору).
  • Документы на земельный участок, на котором ведется строительство объекта.

Стоит удостовериться, что адрес, обозначенный в правоустанавливающем договоре (на основании которого квартиру продают), полностью совпадает с указанным в вашем договоре с продавцом. Даже если в документах не совпадают секция, этаж и другое - это повод для сомнения. Во избежание таких недоразумений стоит приложением к договору сделать ситуационный план дома (показывающий положение объекта в градостроительной системе), а также поэтажный план. На нем жирным контуром должна быть выделена квартира, которая станет вашей (конечно, в том случае, если вы не будете пренебрегать незначительными на первый взгляд тонкостями при заключении договора).

Оплата.

Деньги платят непосредственно за квадратный метр. В договоре должно быть указано: «Цена 1 кв.м. является окончательной и изменению не подлежит». Если этой фразы нет, то к концу строительства может случиться так, что себестоимость метра вырастет, и вы будете вынуждены доплачивать либо обращаться в суд.

Измениться может и метраж недвижимости. Если после обмера БТИ общая площадь квартиры окажется больше, чем в проектной документации, вы должны будете доплатить по фиксированной цене 1 кв.м. А если меньше, то ваш контрагент обязан вернуть излишние выплаты (положения об этом необходимо включать в договор).

После того, как дом принят Госкомиссией, вам предстоит вторая волна расходов, связанных с оформлением права собственности на квартиру. Это всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственных структурах.

Коммунальные платежи и эксплутационные расходы.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у собственника с момента возникновения права собственности. Однако иногда договорами предусматривается, что оплачивают коммунальные платежи после сдачи дома Госкомиссии. (Хотя существует формула, удобная для всех: оплата коммунальных услуг производится с момента подписания акта приема-передачи квартиры.)

В любом случае во избежание осложнений с инвестором-застройщиком лучше оплатить коммунальные услуги согласно договору, а после получения квартиры и оформления ее в собственность потребовать перерасчета (в том числе путем зачета излишков в счет оплаты коммунальных услуг в будущем). Если в этом вопросе вам не пойдут навстречу, то взыскать излишне уплаченные до момента оформления квартиры в собственность денежные средства можно в судебном порядке.

Гарантии безопасности и ответственность за их нарушение

Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке, - подтверждение прав продавца на реализацию объекта. В договоре должно быть указано, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, т.е. подтверждает, что она не заложена и не состоит под арестом или запретом.

В случае нарушения этого обязательства продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере. Если же он отказывается включать в документ такой пункт, договор не стоит подписывать вовсе.

Реальные сроки строительства и получение квартиры в собственность

Чаще всего в договоре указывают размытые даты - обычно это квартал такого-то года. За нарушение данного срока продавец должен нести ответственность (предусмотрены штрафные санкции). Если застройщики не уложатся в установленный срок, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с указанными штрафными санкциями (это положение тоже должно быть отражено в договоре).

Претензии к качеству квартиры

В договоре можно указать, что свидетельством качества квартиры является акт приемки дома Государственной комиссией. Этот вариант самый распространенный. Однако следует учесть, что комиссия не ходит по всем квартирам, не проверяет все рамы, трещины и т.д. Поэтому лучше включить в договор пункт о том, что свидетельством качества является акт, который вы подписываете непосредственно с заказчиком. В этом случае вы лично можете убедиться в том, что в квартире все в порядке. Увидели недоделки - предъявили претензии. Недоделки устранены - ставьте свою подпись под актом!

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и предоставления проектной декларации в соответствии с настоящим федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ).

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 41