ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Земельный кодекс РФ предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Особенности купли-продажи:

  • важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указанные данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровую оценку;
  • продавец при заключении договора купли-продажи обязан представить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка в соответствии с Гражданским кодексом - недействительной.

При представлении покупателю заведомо ложной информации покупатель вправе требовать понижения или уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев:

  • отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
  • отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, в соответствии с ЗК РФ.

Все эти правила распространяются и при заключении договоров мены и дарения земельных участков.

Существенным условием купли-продажи земельных участков является выкупная цена. Она определяется по соглашению сторон, за исключением случаев, когда продавцами выступают государственные органы или органы местного самоуправления.

Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка:

  • условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (как ипотека, аренда и иные сделки с землей);
  • условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.