Ремонт в складчину и двойная продажа

На вопросы отвечает юрист Алексей Абрамов.

Юридическая консультация: Как платить налог с двойной продажи?

- Сложилась такая ситуация: в 2009 г. мы за 300 тыс. руб. продали гараж, который находился в собственности более трех лет. Землю же под гаражом приватизировали в 2008 г. Будет ли взиматься в данном случае налог с продажи?

Из вопроса следует, что вы продали земельный участок с расположенным на нем гаражом. Гараж находился в вашей собственности более трех лет, поэтому доход, полученный от его продажи, не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но так как земельный участок был приватизирован недавно (то есть в собственности числился менее трех лет), то необходимо будет уплатить НДФЛ с вырученной от продажи суммы. При это вы как налогоплатильщик имеете право на имущественный вычет, размер которого не превышает 1 млн руб.

В договоре купли-продажи важно отдельно указать цену гаража (300 тыс. руб.) и стоимость земельного участка.

Юридическая консультация: Общая долевая собственность и ремонт

- У меня в собственности ¼ часть квартиры. Еще ¾ принадлежит трем родственникам. При этом в квартире прописана и проживаю только я. Необходимо было сделать ремонт, заменить сантехнику и установить металлопластиковые окна. Могу ли я взыскать с родственников расходы по проведенному ремонту в долевом порядке? И еще вопрос: в случае если я захочу продать свою долю в квартире, какие документы понадобятся? У меня есть только договор приватизации от 1996 г.

Что касается ремонта, то согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в выплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Но если родственники (собственники) не захотят в добровольном порядке возмещать вам стоимость ремонта, то придется обращаться в суд. Там предстоит доказать, что произведенные в квартире работы были не вашей прихотью, а именно необходимостью.

По второму вопросу: при продаже части квартиры необходимо будет в письменной форме предложить выкупить ее другим участникам общей долевой собственности. Для продажи понадобятся правоустанавливающие документы на жилье (долю): договор приватизации, кадастровый паспорт, квитанцию об уплате государственной пошлины (за регистрацию договора купли-продажи - 1000 руб.), паспорт, заявление о регистрации сделки.

Юридическая консультация: Строительство на чужом участке

- ООО владеет земельным участком на правах собственности. Однако застройка планируется с небольшим заступом за свою территорию. При этом чужая земля арендована строительной организацией, которая после проведенных переговоров уступает нашем ООО право аренды дополнительного участка, необходимого под застройку. Вопрос в том, насколько проблематично будет получить разрешение на строительство?

В законе нет однозначного ответа на ваш вопрос. Выскажу свое, основанное на практике мнение: так строить можно. Были аналогичные ситуации, когда строительство одного объекта недвижимости велось на двух смежных участках. Соответственно, застройщики получали разрешение на строительство, вводили объект в эксплуатацию и регистрировали право собственности.

Документы, которые необходимо предоставить для получения разрешения на строительство, установлены п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Юридическая консультация: Дачная амнистия

- У нас есть приусадебный участок в Московской области, 12 соток в собственности и 16 в аренде. Свидетельство от 1992 г. Хотим арендованную землю перевести в собственность с помощью дачной амнистии. Как это сделать?

Как следует из ст.25.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по дачной амнистии можно оформить в собственность участок, который был предоставлен:

  • до вступления в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
  • на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (либо если в акте, свидетельстве или других документах, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права).

В вашем же случае участок предоставлен в аренду, а значит, дачная амнистия на вас не распространяется. Вы можете только выкупить земельный участок. Кроме того, если это единый земельный участок (с одним кадастровым паспортом), то не может быть, чтобы одна его часть находилась в собственности, а другая - в аренде.

Юридическая консультация: Регистрация и выписка без последствий

- Хотел бы получить совет по поводу регистрации. Дело в том, что надо прописать в квартиру близкую родственницу (сестра жены). Квартира моя, куплена до брака, приватизирована, в ней не живу, так как работаю в другом городе. Как оформить регистрацию, чтобы не было последствий в виде отсуженной доли, потери квартиры и денег (или и того и другого вместе)?

Вы напрасно переживаете. Регистрация по месту жительства (то есть прописка) не даст вашей родственнице никаких прав собственности ни на всю квартиру, ни на ее долю, так как это жилье является вашей единоличной собственностью.

Приобрести право собственности на квартиру (или долю в ней) родственница может только при заключении с вами договора купли-продажи, договора дарения и так далее, то есть сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества.

Единственный минус, который может быть последствием регистрации, - проблема с выпиской. То есть если вам понадобится снять родственницу с регистрационного учета, а она будет против, то решать проблему придется в суде. Поэтому для начала лучше всего заключить договор (соглашение) о порядке пользования квартирой, установить срок проживания, определить порядок выписки и т.д. После этого можете без опасений зарегистрировать родственницу на своей жилплощади.

Юридическая консультация: Согласие нанимателя на аренду комнаты

- Имеет ли соседка право сдавать без моего согласия комнату в коммунальной квартире? Жилье не в собственности, мы обе занимаем комнаты по договору социального найма…

В соответствии со ст.76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.

В дополнение к этому в п.2 ст.76 ЖК РФ сказано о том, что для передачи в поднаем (аренду) жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей.

Таким образом, ваша соседка для сдачи в аренду обязана получить согласие:

  • наймодателя;
  • всех собственников комнат и членов их семей;
  • всех нанимателей комнат и членов их семей.

ДЛЯ СПРАВКИ:

Для получения разрешения на строительство, реконструкцию застройщик (заказчик) должен предоставить в орган архитектуры и градостроительства города Москвы:
  • заявление установленной формы;
  • документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, иного объекта недвижимости;
  • документ, подтверждающий выполнение условий договора (контракта) на строительство, реконструкцию, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство;
  • утвержденную, зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию, заключение органа государственной экспертизы проектной документации.

 

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 18 (371