Расчет НДФЛ: Дом - отдельно, участок - отдельно

На вопросы отвечает юрист Алексей Абрамов

- В 1995 г. в соответствии с постановлениями главы администрации Первомайского сельского округа в деревне Пучково были выделены участки в аренду под огородничество служащим в/ч 72064м сроком на пять лет. В 1997 г. срок аренды был изменен на 49 лет. Но оформлению участка в собственность сейчас всячески препятствуют. Какими способами все-таки можно получить права на землю?

Для исчерпывающего ответа на вопрос необходимо знать, на каком основании вам отказывают в оформлении участка в собственность. Например, важно выяснить, предоставлялась ли земля в аренду именно огородническому некоммерческому объединению или конкретному (физическому) лицу?

Необходимо изучить все документы - вполне может быть, что участок, например, имеет ограничения в обороте и поэтому в приватизации вам отказывают.

Не знаю всех деталей, могу дать лишь общий ответ: законодательством РФ предусмотрено, что преимущественным, а точнее, исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают собственники зданий, расположенных на земельном участке (ст. 36 ЗК РФ). Однако в вашем случае возможность приватизации не означает, что участки оформят в собственность бесплатно. Если на арендуемой земле есть какие-нибудь постройки (здания, строения, сооружения), то до 1 января 2010 г. для вас действуют льготные выкупные цены (в соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса). После этой даты стоимость участка будет выше.

- У меня есть дача в Подмосковье. Земля оформлена в собственность при покупке в 2001 г. Дом был построен позже, оформлен в собственность в 2007 г. Первый вопрос: при продаже дачи НДФЛ будет рассчитываться с общей цены имущества или по отдельности - от стоимости участка и стоимости дома? Второй вопрос: каким образом мне будут возвращать имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, если я не работающий пенсионер?

При продаже участка с дачным домом вы должны заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ). Однако в соответствии с Налоговым кодексом РФ имеет возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Для налогоплательщиков, осуществляющих продажу собственной недвижимости, размер вычета зависит от времени нахождения имущества в собственности.

Так участок принадлежит вам более трех лет, вы имеете право на предоставление налогового вычета в размере всей суммы, полученной от продажи имущества, то есть после продажи участка платить НДФЛ вам не нужно.

Что касается дома на участке, то он находится в собственности менее трех лет, а значит, вы можете получить имущественный налоговый вычет с суммы, не превышающей 1 млн руб. Если, например, вы продаете дом за 2 млн руб., и уже от оставшейся суммы начисляется 13% НДФЛ. Поэтому обязательно в договоре купли-продажи укажите отдельно цену земельного участок и отдельно жилого дома (дачи).

Вместо использования право на получение имущественного права на получение имущественного налогового вычета вы можете уменьшить свои облагаемые налогом доходы на сумму фактически произведенных расходов, связанных, например, со строительством дома, закупкой стройматериалов и т.д. Конкретного перечня не существует, поэтому сюда можно отнести оплату услуг нотариуса, риэлтора и т.п. Главное, чтобы подобные расходы были документально подтверждены и оплачены.

Что касается имущественного налогового вычета при покупке, то возврат НДФЛ в вашем случае осуществляется на общих условиях. Нужно будет обратиться в налоговый орган по месту жительства. Хоть вы и неработающий пенсионер (пенсия НДФЛ не облагается), но при продаже земли и дома получите доход, с которого уплачивается налог. Таким образом, в вашем случае имущественный вычет будет рассчитываться исходя из суммы облагаемого НДФЛ дохода, указанного вами в налоговой декларации. Если этот доход окажется меньше, чем сумма вычета, положенного вам при покупке квартиры (13% с суммы 2 млн руб.), то неиспользованная часть вычета переносится на следующие налоговые периоды - вплоть до полного использования.

- Мы живем с супругой в г. Пушкино в Подмосковье. Участок в собственности с 1996 г. В 2008 г. ему присвоен новый кадастровый номер - после переоформления генерального плана микрорайона. Соответственно, налоговая служба теперь высылает квитанции на оплату земельного налога уже с другим номером. Вопрос: в связи с давностью оформления документов на землю и предполагаемой продажей участка можно ли обратиться в регистрационный орган для получения нового свидетельства на собственность без межевания участка?

Вы действительно можете получить новое свидетельство о праве собственности в регистрационной службе, но прежде вам необходимо обратиться в Роснедвижимость за новым кадастровым паспортом (планом) земельного участка.

В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер. Номера объектам недвижимости присваивает орган кадастрового учета.

Таким образом, ваш участок уже поставлен на кадастровый учет, и если вы хотите продавать землю полностью (без раздела), то межевание вам не нужно.

- У меня в собственности две однокомнатные квартиры: в одной я прописана и постоянно проживаю, вторую я получила по наследству (после смерти мужа), и в ней сейчас живут мои родственники. Я согласна с тем, что ЕИРЦ применяет повышенный тариф при расчете стоимости содержания и ремонта моего второго жилья. Однако с лета 2009 г. расчетный центр стал применять повышенный тариф (21,02 руб. за 1 кв.м.) и при начислении платы за квартиру, где я постоянно живу. До этого тариф был иной - 8,20 руб. за 1 кв.м. В ЕИРЦ ссылаются на постановление правительства Москвы от 10 декабря 2008 г. N 1112-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 год». Я изучила этот документ и считаю неправомерным действия ЕИРЦ при расчете стоимости содержания и ремонта квартиры общей площадью 35 кв.м., поскольку:

  • согласно п.1 приложения 10 вышеуказанного документа социальная норма площади жилья для расчета составляет 33 кв.м. для одиноко проживающего гражданина;
  • согласно п.2 приложения 10 вышеуказанного документа платежи в оплату услуг по содержанию и ремонту жилых помещений по повышенной цене за площадь, занимаемую сверх установленной нормы (35 кв.м. - 33 кв.м. = 2 кв.м.) для одиноко проживающих инвалидов (пенсионеров) не взимаются. Поэтому при расчете стоимости содержания и ремонта квартиры общей площадью 35 кв.м., в которой я прописана и постоянно проживаю, должен применяться пониженный тариф, а именно 8,20 руб. за 1 кв.м.

Скажите, пожалуйста, кто прав в данной ситуации? С уважением, инвалид II группы.

Все ваши рассуждения верны. Вполне может быть, что в ЕИРЦ отсутствуют документы, подтверждающие ваше право на льготы (одиноко проживающий пенсионер). Обратитесь в ЕИРЦ по месту нахождения обеих квартир за разъяснениями. Лучше всего получить их ответ в письменной форме.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 50