История квартиры: кому доверить ее проверить?

Вы собираетесь купить квартиру, но сомневаетесь, что в ее истории не было темных пятен? Можно ли проверить юридическую чистоту объекта недвижимости самостоятельно? На какие факты и документы следует обращать внимание при подготовке к сделке? На эти и другие вопросы отвечает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента ГК «НДВ».

- При покупке жилья на вторичном рынке риэлторы настоятельно рекомендуют клиентам воспользоваться услугой по проверке юридической чистоты квартиры. Что включает в себя эта процедура? Можно ли сэкономить и проверить объект недвижимости самостоятельно?

При проведении сделок купли-продажи проверка истории недвижимости необходима. Когда квартира чистая, то препятствий для ее продажи нет, то есть право собственности не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Кроме того, юридическая экспертиза позволяет снизить риски, связанные с нарушениями прав третьих лиц, которые могут привести к признанию сделки не действительной.

Если покупатель решил проверить квартиру самостоятельно, он должен собрать о ней все необходимые сведения. Например, выписка из домовой книги содержит информацию обо всех гражданах, которые были постоянно или временно зарегистрированы в жилом помещении. О том, кто, когда и на каком праве владел квартирой, помогут узнать данные из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Однако обобщить и проанализировать собранную информацию способен только юрист либо опытный специалист по сделкам - риэлтор.

- На какие моменты нужно обращать особое внимание при проверке? Какие факты в истории квартиры должны насторожить покупателя?

Если квартира в собственности, необходимо выяснить, кто из граждан, зарегистрированных в ней, не участвовал в приватизации. Например, это мог быть супруг (супруга), отказавшийся от своей доли в пользу второй половины. Тогда следует иметь ввиду, что такое лицо приобретает бессрочное право пользования квартирой. Нередки в практике случаи, когда при приватизации были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, постоянно зарегистрированного в жилом помещении, но не учтенного в качестве полноправного собственника.

Следует также принять во внимание, что квартира, которую продает лицо, состоящее в браке, может являться совместно нажитым мужем и женой имуществом, а не личной собственностью продавца, в связи с чем требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение такой жилплощади.

Пристальное внимание нужно уделить истории недвижимости, которую продают по генеральной доверенности, с правом получения денежных средств, особенно от собственника, ограниченного в дееспособности или полностью недееспособного - престарелого, находящегося под опекой (попечительство) либо пребывающего в местах лишения свободы.

Необходимо тщательно проверить квартиры, вошедшие в состав наследственного имущества, но длительное время не востребованные родственниками.

- Чем отличается проверка при покупке жилья в новостройке и на вторичном рынке?

Вторичное жилье отчуждается лицом, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. А квартира в новостройке - это объект недвижимого имущества, у которого еще нет своего собственника, поэтому необходимо проверять действительность имущественных прав на квартиру у лица, предающего такие права новому приобретателю. При заключении какого-либо договора следует удостовериться, есть ли у застройщика право использовать данный земельный участок, получено ли разрешение на строительство, имеет ли земля соответствующий вид разрешенного использования и др.

- Какие гарантии дает покупателю недвижимости риэлторская компания, занимающаяся проверкой юридической чистоты квартиры?

Агентство недвижимости поможет минимизировать риски возникновения споров, предупредив об имеющихся неблагоприятных факторах, выявленных при проведении юридической проверки.

Кроме того, в некоторых агентствах, сотрудничающих со страховыми компаниями, можно застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру. Время действия полиса - не менее трех лет, что соответствует общим срокам исковой давности. Страховое возмещение по такому полису тождественно сумме, фактически затраченной на покупку квартиры.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 23 (376)