Жилищные споры, семейные раздоры

На вопросы отвечает Марина Маркина, юрист офиса «Семеновский» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

ПРИВАТИЗАЦИЯ И НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ

- В квартире, которую я собираюсь купить, были прописаны мать, дочь и несовершеннолетний сын. Перед приватизацией его выписали и оформили жилье в собственность только на мать и дочь в равных долях. Вопрос: имеет ли право на долю квартиры несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации?

Прежде всего необходимо выяснить, был ли ребенок зарегистрирован по соглашению родителей по новому месту жительства (по другому адресу) или просто выбыл из квартиры и нигде после этого не был прописан. Необходимость проверки данного обстоятельства связана со ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно этой статье в договор о передачи при приватизации подлежат включению несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Кроме того, ст.20 ГК РФ установлено, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительство их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. В соответствии со ст.65 Семейного кодекса РФ родители имеют право определять место жительства своего ребенка. Поэтому если при проверки установлено, что несовершеннолетний нигде не зарегистрирован, то до совершения сделки по приобретению квартиры рекомендуется получить подтверждение постановки ребенка на регистрационный учет по другому месту жительства и получить письменное соглашение от родителей об определении места жительства ребенка. В противном случае приватизация может быть оспорена.

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР

- У меня в собственности квартира, приобретенная до замужества. Сейчас хочу продать часть дома, которая осталась в наследство от родителей, и с доплатой поменять имеющуюся квартиру на другую, большей площади. Но получается, что новая недвижимость будет приобретена уже в браке. Подскажите, пожалуйста, как мне оформить сделку, чтобы в случае развода жилье не делить, ведь муж своих средств не вносил?

Так как в случае развода будет очень сложно доказать, чьи средства или какая их часть ушла на приобретение квартиры, мы рекомендуем заключить брачный договор. В нем будет прописано, что квартира приобреталась в вашу индивидуальную собственность и супруг никаких прав на нее не имеет.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ

- Моя несовершеннолетняя дочь - собственник однушки. На этой жилплощади зарегистрирован ее отец (мой бывший муж). Сможем ли мы с дочерью продать эту квартиру, если он откажется выписываться? Трудно ли продать недвижимость с обременением?

Выписать бывшего мужа без его согласия не предоставляется возможным, так как он и ваша дочь находятся в родственных отношениях. Согласно Гражданскому кодексу дети должны заботиться о родителях, и по этическим нормам дочь обязана предоставить своему отцу другую жилплощадь.

Если отец и дочь фактически не общаются и не поддерживают родственные отношения, то можно подать в суд заявление с просьбой о выселении. Однако согласно ст.31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования наравне с собственником (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи). И суд может вынести решение не в вашу пользу, особенно если отец имел равные права с матерью и дочерью при приватизации или выплате пая за квартиру.

Продать квартиру с обременением можно. При этом уже новый владелец недвижимости вправе подать в суд о выселении родственника бывшего собственника квартиры.

ПОКУПКА ДОЛИ В КОММУНАЛКЕ

- Имеем ¾ доли в трехкомнатной коммунальной квартире, где сейчас никто не проживает. Соседка прислала нам с женой письмо с извещением о продаже своей комнаты. Но в телефонном разговоре она сказала, что у нее уже есть покупатель, с которым заключили договор продажи. Мы хотим купить долю сами. Как нам юридически правильно ответить? Письменно это сделать или как-то иначе? Каков порядок покупки комнаты, какие документы для этого нужны?

Согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых он ее продает. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество на предлагаемых условиях в течение месяца, продавец может продать свою комнату любому лицу. Важный момент: при этом у собственника должен быть письменный отказ других собственников от приобретения доли, удостоверенный у нотариуса.

При продаже комнаты в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Порядок действий, условия и документы при покупке доли такие же, как при приобретении квартиры.

ГРАЖДАНСКИЙ БРАК И ПРАВО НА ДОМ

- Находясь в гражданском браке, купила дом. В данный момент в нем зарегистрированы я и моя несовершеннолетняя дочь (в свидетельстве о ее рождении стоит фамилия моего гражданского мужа). Может ли он подать в суд на выплату ему части стоимости дома, если закончится наше совместное проживание? Если да, то на какую долю в имуществе он может претендовать?

Если ваши отношения с отцом ребенка не были зарегистрированы отделом ЗАГСа, то по закону в браке вы не состояли и родственных отношений между вами и гражданским мужем не существует. А следовательно, юридических оснований для раздела имущества нет. Если отец ребенка обратиться в суд с иском на выплату части стоимости дома, то ему придется доказать, что вы приобретали недвижимость совместно или вели совместное хозяйство. Как правило, подтвердить это практически невозможно.

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

- Подскажите, пожалуйста, в течении какого времени мы обязаны оформить жилье в собственность в УФРС? Я купил новую квартиру в строящемся доме. Он давно сдан, госприемка прошла три года назад. Сейчас пока живу в другом городе. Указан ли в законе какой-то срок на этот случай?

Порядок оформления в собственность жилья в новостройке регламентируется Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с ним участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания с застройщиком передаточного акта (либо иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Что касается сроков оформления документов о праве собственности, то каких-либо обязательных временных рамок законом не предусмотрено.

ДЛЯ СПРАВКИ:

Обременения - это стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе - свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 20 (373