Безопасная сделка купли-продажи

На вопросы отвечает юрисконсульт компании «ИНКОМ-Недвижимость» Марина Маркина.

- Хочу продать дачу, покупатель уже имеется. Как грамотно получить деньги за свою недвижимость, чтобы не остаться и без дома, и без денег (или не получить фальшивые)? Какие есть варианты?

Надежнее всего не передавать деньги из рук в руки, а заложить всю сумму в депозитарную или в банковскую ячейку. Стороны заключают с банком соответствующий договор и дополнительное соглашение, в котором прописаны условия доступа продавца и покупателя к ячейке.

Покупатель может забрать деньги из ячейки, только если сделка по каким-либо причинам не состоялась. Продавец, предъявив подписанный договор купли-продажи, копию свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности, получает доступ к ячейки и ее содержимому. Если он намерен забрать всю сумму наличными, то может заказать услугу инкассации - банк предоставит в его распоряжение вооруженную охрану и специальный автотранспорт для перевозки денег.

Если продавец опасается, что ему вручат фальшивые купюры, то может оформить в том же банке услугу по проверке подлинности денежных средств и их пересчету. Деньги закладываются в присутствии обеих сторон, чтобы все видели, что в ячейке проверенные и пересчитанные купюры, а не фальшивки или «куклы».

- Я собираюсь купить квартиру. Беспокоит следующее: как будет обеспеченна сохранность денежных средств на период государственной регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи и до регистрации права собственности должно пройти несколько недель…

Наилучшую сохранность денежных средств обеспечивает использование банковской ячейки. Минимальный срок ее аренды составляет один месяц - именно столько времени по закону занимает регистрация сделки. Продавец квартиры сможет получить доступ к ячейки, только предъявив соответствующие документы (их перечень приведен в предыдущем ответе).

Можно перевести деньги через банковский аккредитив. При такой схеме покупатель открывает в банке на свое имя расчетный счет и кладет на него деньги. По условиям договора средства будут заморожены до завершения регистрации сделки. Только после предъявления оригинала подписанного договора купли-продажи, копии свидетельства права собственности на имя покупателя и удостоверения личности продавец может снять деньги со счета или перевести их на другой счет.

- Какие документы необходимы для аренды банковской ячейки? Если в хранилищах ведется видеонаблюдение, как тогда обеспечивается конфиденциальность?

Частному клиенту для аренды банковской ячейки необходимо предъявить только паспорт. Видеонаблюдение в хранилище не нарушает конфиденциальности сделки - деньги в ячейку можно закладывать в вакуумной упаковке, коробке, конверте - хоть в газете.

- В Мосрегистрации мне перечислили документы, необходимые при оформлении договора купли-продажи квартиры: договор купли-продажи (три экземпляра), выписка из домовой книги (три экземпляра), правоустанавливающие документы (старый договор купли-продажи и свидетельство о собственности), заверенное нотариусом согласие супруга покупателя квартиры. Правильный ли этот перечень? Мне объяснили, что кадастровый паспорт не требуется, поскольку старый договор купли-продажи - от 2002 г. Также сказали, что не нужна ни экспликация, ни справка об инвентаризационной стоимости, ни справка из налоговой об отсутствии задолженности. Так ли это?

Для государственной регистрации сделки купли-продажи требуются:

  • заявление о государственной регистрации сделки и права от продавца и покупателя;
  • документы, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию сделки и права;
  • подписанный договор купли-продажи квартиры в количестве сторон, указанных в нем, плюс один экземпляр для Мосрегистрации;
  • паспорта продавца и покупателя или их представителей;
  • нотариально заверенная доверенность представителя покупателя и (или) продавца, подтверждающая их полномочия;
  • оригиналы правоустанавливающих документов;
  • оригинал выписки из домовой книги в одном экземпляре;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку продавца, в браке с которым приобреталась квартира, или брачный договор;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку покупателя, если он состоит на момент покупки в браке, или брачный договор.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастровый паспорт не требуется, если он уже предъявлялся ранее и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Экспликация и справка об инвентаризационной стоимости включены в кадастровый паспорт, так что в этих документах нет необходимости.
Справка из налоговой службы для государственной регистрации сделки купли-продажи предоставлять не нужно.

- Предстоит альтернативная сделка: продается двухкомнатная квартира и покупается трехкомнатная квартира. Будет ли в договоре купли-продажи первой квартиры указано, что продажа осуществляется только в том случае, если покупка второй квартиры зарегистрирована? Как обезопасить себя от ситуации, когда старая квартира продана, а новая регистрацию не прошла и жить негде?

Для того чтобы альтернативная сделка не сорвалась, нужно указать в договоре купли-продажи отдельный пункт, в соответствии с которым основанием для продажи двухкомнатной квартиры является регистрация прав собственности на трехкомнатную.

- Соседка по коммунальной квартире собирается продать комнату. Если через месяц после получения уведомления я не дам ответ, то сможет ли она предложить другим покупателям? Если откажусь приобрести за определенную сумму, то вправе ли соседка после этого снизить цену? Помогите разобраться!

Если владелец комнаты в коммунальной квартире желает ее продать, то сначала в соответствии со ст. 250 ГК РФ («Преимущественное право покупки») он обязан направить предложение о покупке собственникам других комнат. Письмо-предложение должно содержать указание цены и другие условия приобретения комнаты, отправлять его желательно через нотариуса. Он же выдает свидетельство, подтверждающее отправку письма соседям по коммунальной квартире.

У собственников других помещений в квартире с момента получения предложения есть месяц на принятие решения о покупке или отказе от нее. Если в течение этого времени они письменно не выражают желания приобрести комнату, то владелец может выставлять ее в открытую продажу (но только на прежних условиях, то есть по той цене, которая была заявлена соседям). В остальном механизм сделки не отличается от прочих операций, связанных с куплей-продажей жилья. Собственник может обратиться в агентство недвижимости или продавать комнату самостоятельно.

Наиболее распространенная причина затруднений, возникающих при продаже доли в коммунальной квартире, - нежелание собственника дать письменный (нотариально удостоверенный) отказ от приобретения отчуждаемой комнаты. Неправильно оформленный отказ также будет являться препятствием к проведению сделки.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 9 (362)