Категории и перевод земель

Категории земель

Согласно Федеральному закону «просто земли» не бывает, каждый земельный участок относится к определенной категории. Какие основные категории земель выделены в Земельном кодексе?

Земельный кодекс указывает на существование семи категорий земель, перечень которых является исчерпывающим:

  • земли сельскохозяйственного назначения
  • земли населенных пунктов
  • земли промышленности и иного специального назначения
  • земли особо охраняемых территорий и объектов
  • земли лесного фонда
  • земли водного фонда
  • земли запаса

Деление земель на категории осуществляется в зависимости от целевого назначения, то есть каждая из них определяет вид деятельности, который разрешено осуществлять на участках.

Перевод земли

Выдержка из Федерального закона РФ от 21.12.2004 года № 172-ФЗ: «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • права на земельный участок.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

  • выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  • заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

- Когда возникает необходимость перевода земли из одной категории в другую?

Основания для перевода земель отдельно для каждой категории содержатся в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон). На практике необходимость перевода земель из одной категории в другую возникает, как правило, когда планируемое использование земельного участка не совпадает с его целевым назначением. Следует отметить, что при строительстве объектов недвижимости вне населенных пунктов в 90 % случаев нужно прибегнуть к вышеназванной процедуре. При этом каждая конкретная ситуация подлежит правовой оценке на выявление наличия или отсутствия оснований для перевода земельного участка из одной категории в другую.

- Всегда ли нужно согласие правообладателей земельных участков для изменения категории?

В Законе (ст. 2, ч.4) указано, что к ходатайству о переводе необходимо обязательно приложить согласие правообладателя земельного участка. Термином «правообладатель» обозначается не только и не столько собственник участка, сколько иные лица, имеющие оформленные в законном порядке права на участок, - землепользователи, землевладельцы, арендаторы. Если участок находится в залоге, то надо получить согласие залогодержателя.

- В отношении каких категорий земель перевод затруднителен?

Применительно к каждой из семи установленных Земельным кодексом РФ категорий земель Закон определяет свою специфику процедуры перевода. Например, для перевода в другую категорию земель особо охраняемых природных территорий и объектов необходимо получение положительного заключения государственной экологической экспертизы, для перевода земель промышленности и иного специального назначения - утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации земель, а для перевода земель населенных пунктов - проведение публичных слушаний по вопросу включения земельного участка в границы населенного пункта, а также наличие подготовленного органами местного самоуправления городского (сельского) поселения заключения о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта.

Следует особо отметить, что при возникновении различного рода бюрократических препятствий (от затягивания сроков до принятия решений об отказе в переводе по основаниям, не предусмотренным законодательством) в Законе оговаривается возможность обращения граждан и юридических лиц в суд в целях защиты нарушенных прав.

- Что может служить основанием для отказа в переводе земли в другую категорию?

Закон содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение ходатайства о переводе земель из одной категории в другую, обязаны принять решение - акт об отказе в переводе земель из одной категории в другую. К ним относятся:

  • случаи установления запрета на перевод земель из одной категории в другую. Примером является положение Закона, согласно которому не допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 % и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району. Не допускается и перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, что также определяется величиной кадастровой стоимости;
  • случаи наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы при условии, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • случаи установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

- Каким образом будет осуществляться перевод земель в другую категорию в случае изъятия участков для государственных или муниципальных нужд?

Перевод земель из одной категории в другую, несмотря на то что он инициируется органами власти, производится в общем порядке - в установленные законом сроки и с предоставлением указанных в нем документов.

Участок, в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, подлежит выкупу или изымается в судебном порядке. Изъятие участка принудительно, в судебном порядке, может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Согласно ст. 6 Закона, в ситуации, когда возникает необходимость изменения целевого назначения земельного участка в связи с его предстоящим использованием для государственных или муниципальных нужд, перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется уже после его изъятия, выкупа.