Стартовая покупка квартиры

Покупка однокомнатной квартиры - хороший старт и для молодой семьи, и для студента, начинающего взрослую жизнь, и для инвестора. Однушки продолжают оставаться самым ликвидным товаром на столичном рынке жилья.

Покупка квартиры: Рыночный формат

Однокомнатные квартиры не теряют своей популярности на протяжении нескольких лет и востребованы покупателями, имеющими разный достаток. Этот формат жилья в первую очередь привлекает своей доступностью - на однушку проще накопить или получить ипотечный кредит. Руководитель Управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов говорит, что молодые семьи часто покупают подобные квартиры, участвуя в различных государственных социальных программах.

Такая недвижимость - неплохой вариант для инвестиций. Столица по-прежнему остается центром притяжения для специалистов из разных российских городов, и у приезжих однушки пользуются большим спросом. Некоторые приобретают их на будущее - для своих детей, а пока они растут, жилье можно сдавать в аренду. Правда, инвесторов на рынке не так много - по словам С. Мигунова, всего 10-15% от общего числа покупателей объектов этого сегмента.

Однокомнатные квартиры есть почти во всех московских домах, начиная со сталинских и заканчивая современными. Следовательно, метражи разные. Самые маленькие площади - 15-20 кв.м - в квартирах гостиничного типа, в которых иногда даже нет ванной. Средний метраж - у однушек в хрущевках и девятиэтажках (20-25 кв.м), а также в высотных панельных зданиях (от 25 до 45 кв.м). Самые большие квартиры этого сегмента - площадью 60 кв.м и более - предлагают в монолитных кирпичных домах.

Несмотря на то что большинство экспертов считают деление недвижимости на классы весьма условным (принадлежность к сегменту определяет множество параметров: местоположение, качество дома, инфраструктура, площадь жилья, состояние и т.п.), однокомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы, как говорит Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», распределяются следующим образом: «Порядка 70% можно отнести к экономклассу, около 20% - к бизнес-классу, 10% - к элитному. - Если исходить из площади объектов, то диапазон экономкласса - от 30 до 40 кв.м, бизнес-класса - от 40 до 50 кв.м, элитного - от 50 до 70 кв.м».

Меньше всего однокомнатных квартир в сталинках, а наибольшее их количество представлено в 9-, 12-, 14-этажных зданиях постройки 70-х гг. В экономклассе, по мнению А. Шленова, однушки в основном предлагают в панельных домах - 70%, в монолитных их 20%, в зданиях других категорий - 10%. Бизнес-класс представлен в монолитных (60%) и кирпичных (20%) домах. Элитные квартиры в 70% случаев расположены в современных монолитных строениях.

Четверть всех предложений недвижимости на вторичном рынке приходится именно на однокомнатные квартиры. «На начало 2010 г. экспонировалось около 4,8 тыс. таких объектов, то есть 20-25% от общего объема, - сообщает Александр Кадченко, руководитель направления консалтинга и оценки агентства «МИАН». - Структура предложения однокомнатных квартир по сегментам (типовое, эконом-, бизнес- и элитное жилье) составляет 22, 60, 15 и 3% соответственно. В целом же по рынку (вне зависимости от количества комнат) квартиры распределяются так: 20, 55, 20 и 5%. Это сравнение наглядно демонстрирует смещение структуры предложения однокомнатных квартир в сторону нижних ценовых сегментов. Каждая десятая предлагаемая квартира расположена в так называемых «вчерашних новостройках», около 60% из них продаются без отделки».

Покупка квартиры: Лидеры и аутсайдеры

Однушку можно купить в любом уголке Москвы, но проще все-таки подобрать такое жилье в спальных районах, где в свое время массово возводились дешевые панельные дома, например в Южном, Юго-Восточном, Восточном или Северо-Восточном округах. Здесь самый высокий показатель концентрации однокомнатных квартир - порядка 30% в общей структуре предложения. Далее следуют по убыванию Северный, Северо-Западный, Западный и Юго-Западный округа. Наименьшее число объектов сосредоточено в Центральном округе - не более 15%.
Покупательские предпочтения время от времени меняются. До кризиса, как утверждают А. Кадченко, наибольшее количество сделок приходилось на Юго-Восточный и Северо-Западный округа (по 14% от общего количества покупок). При этом Юго-Восток пользовался популярностью, поэтому что здесь по сравнению с другими районами города были ниже цены на жилье. Северо-Запад выигрывал за счет наиболее рационального соотношения «цена - качество», в течении докризисных 10-15 лет здесь, по словам эксперта, было построено много комфортабельных современных домов (при этом уровень ценовых показателей соответствовал среднему по Москве).

Меньше всего однокомнатных квартир продавалось в Центральном и Северо-Восточном округах, их доля в структуре продаж составляла по 8%. Эксперт объясняет это тем, что центральные районы города были менее востребованы из-за высоких цен, а на Северо-Востоке наблюдался дефицит предложения в экономклассе. И хотя квартир бизнес-класса было достаточно, покупатели гораздо чаще обращали свое внимание на более престижный и экологически благоприятный Западный округ.

Кризис ситуацию несколько изменил, рынок стал прислушиваться к покупателю, цены снизились. «За последний год произошла коррекция стоимости жилья на вторичном рынке - минус 16,8% в среднем по Москве, минус 21,8% - в западных районах, - говорит А. Кадченко. - В результате в сделках с однокомнатными квартирами Западный округ занял лидирующую позицию - 18% в общей структуре продаж. Интерес к наиболее доступному по ценам Юго-Востоку сохранился (12% сделок). Северо-Западный и Центральный округа ввиду минимального количества предложений однушек и по числу продаж (не более 8% в общей структуре сделок) оказались аутсайдерами.

На долю Зеленоградского округа приходится незначительное число сделок купли-продажи. Расположен Зеленоград достаточно далеко, в 30 км от МКАД, поэтому в большинстве случаев его рассматривают не как московский округ, а как один из городов Подмосковья.

Покупка квартиры: Пальма первенства

Иногда люди стоят перед выбором: приобрести однокомнатную квартиру или добавить денег и купить небольшую двушку? Окончательное решение зависит не только от материальных возможностей, но и от жизненной ситуации, а также предпочтений каждого покупателя. В центре мегаполиса, например, где предложение сформировано из квартир безнес- и элитного класса, стоимость однушки может оказаться сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры в спальном районе.

Преимущество однокомнатных квартир в том, что они более ликвидны (например, по сравнению с двухкомнатными), их легче продать или сдать в аренду. Так, срок экспозиции однушек на рынке составляет обычно два месяца, двушек - около трех месяцев. Кроме того, стоимость 1 кв.м однокомнатной квартиры обычно выше, чем двухкомнатной - даже расположенной в том же здании. «Исключение может составлять элитный сегмент, где квадратный метр дороже в объектах с большим количеством комнат (от трех и более), - поясняет А. Шленов. - Разница же в цене между однокомнатной и двухкомнатной, расположенными в одном и том же доме, составляет в среднем 30-40%. Например, если двухкомнатная квартира стоит 6-7 млн руб., то однушку можно приобрести за 4 млн руб.».

Все изменения рынка быстрее всего отражаются на стоимости однокомнатных квартир. По словам С. Мигунова, в начале 2009 г. цена 1 кв.м составляла более 5 тыс. долл., а сейчас находится в диапазоне от 4 до 4,5 тыс. долл.

Алексей Шленов считает, что существующий сегодня спрос на наиболее дешевые объекты - это один из первых показателей оживления рынка в целом. «По мере стабилизации ситуации в экономике и роста доходов активизация спроса будет распространяться и на более дорогие сегменты и объекты», - говорит эксперт.

Интересно, что пальма первенства не всегда принадлежала однушкам. Например, до наступления кризиса, отмечает А. Кадченко, в сделках лидировали двухкомнатные квартиры (37% в общей структуре продаж против 34% двушек), но при любом состоянии рынка жилья однокомнатные и двухкомнатные квартиры были и остаются самым популярным форматом недвижимости.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 8 (361)