Междугородний обмен

Смена окружения, адаптация, новое место работы - это далеко не полный перечень трудностей, с которыми сталкиваются при переезде в другой город. Но, пожалуй, основная проблема - все-таки поиск жилья. Насколько велика разница между ценами на квартиры в городах России и в каких случаях миграция поможет решить жилищный вопрос?

В Москву, в Москву…

Вообще-то, охота к перемене мет нашим людям не свойственна. Объяснить это можно и непростой историей страны (когда переселения зачастую были вынужденными), и нестабильностью даже повседневной жизни, в которой достаточно стрессов и без переездов. Исключением из общего правила можно считать разве что традиционную миграцию в столицу жителей провинции. Причин для этого множество, но, пожалуй, главная - разница в уровне доходов, которые в июне 2009 г., по данным Госкомстата, в Москве были в два-три раза выше, чем в регионах. Как считает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН», иногородних привлекает также возможность получить в столице стабильную работу или качественное высшее образование. Здесь сосредоточены не только ведущие вузы, но и учреждения государственной власти, известные театры, музеи, рестораны, международные аэропорты.

Конечно, многие россияне хотели бы иметь недвижимость в столице - деловом, финансовом, культурном центре нашей страны, но позволить себе такое могут немногие. «Общая доля немосквичей среди покупателей - клиентов нашей компании не превышает 15%», - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Иногородних покупателей столичной недвижимости, по его мнению, условно можно разделить на три группы. Во-первых, это люди, приобретающие квартиру для постоянного проживания в связи со сменой работы (в основном - высококлассные специалисты, как из регионов, так и иностранцы, приглашенными московскими компаниями). Во-вторых, предприниматели, которым часто приходится бывать в столице. Для них собственная гостевая квартира в элитном жилом комплексе или доме бизнес-класса экономически более оправдана, чем номера в дорогих отелях. В-третьих, родители, которые приобретают жилье для детей, обучающихся в столичных вузах. Особенно популярен у них Западный административный округ, поскольку в этом районе расположено большое количество престижных образовательных учреждений, в том числе МГУ им. М.В. Ломоносова.

Специальных государственных программ в помощь мигрантам практически нет. Между тем, поясняет И. Игнаткина, каждый новый житель мегаполиса сталкивается с массой проблем: нужно найти квартиру в малоизвестном городе; застраховаться от мошенников; узнать, в хорошем ли районе предстоит сделать покупку, насколько благополучны соседи и т.д. Конечно, некоторые риэлторские компании оказывают услуги, связанные с межрегиональными обменами, но основные заботы все равно ложатся на плечи самого приезжего.

Возможно, несмотря на все вышеуказанные трудности, приток в Москву переселенцев был бы еще больше, если бы не цена недвижимости. «В некоторых небольших городах страны вся квартира стоит меньше, чем 1 кв.м в престижных новостройках столицы», - замечает С. Лушкин. Наверное, поэтому среди новых москвичей столь высок процент бывших жителей так называемых нефтегазовых регионов.

Из центра…

Понятно, почему жители провинции стремятся в столицу, но что может заставить москвича продать жилье и переехать в другой город? В основном такие переселенцы руководствуются личными мотивами. «У каждого человека, желающего уехать из Москвы, свои причины, - считает И. Игнаткина. - Среди них - усталость от напряженного ритма жизни, возвращение на историческую родину, желание быть ближе к родственникам, улучшение жилищных условий и даже интересная работа». Иногда именно последнее обстоятельство имеет решающее значение. Как замечает Лана Волохина, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», для специалистов крупных компаний с развитой региональной или международной сетью переезд из столицы - процесс практически безболезненный, для такого сотрудника всегда готово рабочее место и стабильный оклад.

Конечно, чаще всего бывшие москвичи меняют свое жилье на квартиры в Подмосковье. Для одних это возможность улучшить условия (например, поменять однокомнатную на двушку или даже трешку), для других - шанс получить на руки немалую сумму наличными за счет разницы в цене недвижимости. Ведь если в Москве, согласно данным агентства «МИАН», средняя стоимость 1 кв.м жилья вторичном рынке в конце февраля составила 146 тыс. руб., то в области - 71,8 тыс. руб. Новостройки в Подмосковье еще дешевле: в таких городах, как Звенигород, Чехов, Наро-Фоминск, Истра, Солнечногорск, Сергиев Посад, Ногинск и других, цена предложения составляет от 41 тыс. руб. / кв.м, отмечают в компании «ИНКОМ-недвижимость».

Если говорить о местах более удаленных, то популярностью среди москвичей, по данным «МИАН», пользуются развитые города Центрального федерального округа, а также некоторые столицы автономий. В ряду наиболее востребованных направлений первым стоит Белгород. Здесь мягкий климат, бурно развивается сельское хозяйство, а уровень доходов выше, чем в среднем по Центральной России. Важное значение имеет граница с Украиной - удобно для тех, кто хочет быть ближе к родственникам или южным курортам.

Востребована также Уфа - один из перспективных городов России. Башкирия в настоящий момент относится к числу регионов с благоприятным инвестиционным климатом. Местный топливно-энергетический комплекс является локомотивом экономики региона, гарантией стабильности.

В тройке лидеров, безусловно, и Санкт-Петербург - историческая и культурная столица России, а также экономически благоприятный регион с развитым бизнесом и присутствием федеральных компаний.

Миграция и жилищный вопрос

Большинство приезжих, купивших в Москве квартиры, - люди с достатком. Но вот реально ли приобрести столичную недвижимость, просто продав жилье в другом городе, даже если это крупный региональный центр? В принципе такая возможность существует. «Уровень цен в конкретном регионе зависит от многих факторов - социально-экономической обстановки, перспектив развития, состояния жилого фонда, уровня дохода жителей, - поясняет И. Игнаткина. - так, разброс цен на вторичном рынке достаточно большой - от 28 тыс. руб. /кв.м в Набережных Челнах до 80 тыс. руб./кв.м в Санкт-Петербурге».

Самый доступный вариант отдельного жилья в столице - однокомнатная квартира. По словам И. Игнаткиной, средняя стоимость предложений в сегменте экономкласса в спальных районах Москвы сегодня составляет около 4 млн руб. Соответственно, чтобы купить такую однушку, в Санкт-Петербурге, например, нужно продать схожую по характеристикам трехкомнатную квартиру (от 4,2 млн руб.), в Казани - две двухкомнатные брежневки (около 2 млн каждая); в Нижнем Новгороде - хорошую трех-, четырехкомнатную квартиру с качественной отделкой (около 4 млн руб.)

Данные по ряду других городов приводит компания «Таймклуб». Итак, однокомнатную в столице можно приобрести, продав двухкомнатную квартиру бизнес-класса во Владивостоке (центр города или район Первой и Второй Речки) или Краснодаре; трехкомнатную бизнес-класса в Иркутске (Кировский, Октябрьский и Свердловский районы), в Омске (Центральный район), в Рязани (Большой и Малый центры); четырехкомнатную в Ижевске (Первомайский и Октябрьский районы).

Такая разница в стоимости квартир делает миграцию из центра выгодной в плане решения жилищного вопроса. Причем улучшить условия можно существенно: не только увеличив количество квадратных метров на каждого члена семьи, но и повысив класс жилья. Вот только способен региональный рынок предложить переселенцам что-либо интересное? Как утверждает аналитик Сергей Есиков, в большинстве городов России возводят в основном панельные дома экономкласса, впрочем, неплохого качества. Иногда на проекты оказывает влияние и местная специфика: так, во Владимире и Рязани наиболее доступный и популярный у строителей материал - белый кирпич.

В целом рынок новостроек в провинции развивается не менее динамично, чем в Москве, отмечает Л. Волохина. «Отчасти это связано и с последствиями кризиса 2008 г., когда многие компании начали осуществлять экспансию в регионы, пополняя предложение новыми проектами, - говорит эксперт. - Безусловно, большую активность застройщиков мы можем наблюдать в крупных городах России - Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Уфе, Челябинске и др.».

Не отстают от них и прочие региональные центры. Так, в Красноярске строят современный микрорайон Удачный общей площадью 80 тыс. кв.м, в составе которого 297 таунхаусов и 30 шестиэтажных домов бизнес-класса. В Белгороде по индивидуальному проекту возведен ЖК «Серебряная подкова», он расположен вблизи реки Везелка и парковой зоны. Реже, но все-таки встречаются и предложения элитного жилья - например, в курортном Геленджике, в жилом доме класса de Luxe (первый объект такого уровня в городе).

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 15 (368)