Квартирный вопрос: обмен, разъезд

Возможность покупать и продавать квартиры, появившаяся в нашей стране в последние два десятилетия, - это, спору нет, замечательно. Но весьма существенную часть населения она совершенно не радует по причине простой и прозаической - отсутствия денег. Для них единственным вариантом изменить жилищные условия остается обмен.

Квартирный вопрос: Эпоха индивидуализма

Самым популярным вариантом обмена является разъезд. «Сегодня не принята прежняя модель семьи, которая под одной крышей сосуществовали несколько поколений, - говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». - Дети подросли - и сразу же хотят жить отдельно от родителей. И, конечно, это желание только усиливается, когда дети создают собственные семьи». Мощным стимулом для разъездов являются разводы - ужиться под одной крышей с бывшими удается немногим. В такой ситуации люди часто готовы пойти на значительное ухудшение своих жилищных условий.

Второе место занимает обмен с доплатой. Он бывает либо «вверх» (человек добавляет деньги и переселяется, например, из однокомнатной квартиры в двухкомнатную); либо «вниз» (квартира меняется на меньшую, а вырученные деньги хозяин тратит на решение своих проблем).
Третье место - обмен на равноценную квартиру в другом районе. Генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеслав Шеянов утверждает, что на такие сделки приходится примерно 10% всех обменов.

Но это распространенные сделки, так сказать, типовые. А бывают случаи, когда и опытные риэлторы руками разводят от изумления. Генеральный директор компании «Centrury 21 Запад» Александр Мальцев рассказал о клиентах, которые поменяли свою двухкомнатную квартиру… на точно такую же в соседнем доме. «Людям нравился район, но им просто захотелось что-то обновить в жизни», - отмечает эксперт. А Констанин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект», вспомнил, как после дефолта 1998 г. трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Пролетарская» поменяли на 600-й «Мерседес». Минувшей весной прошла такая же забавная сделка: граждане переехали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, вместо доплаты получив услуги врача-стоматолога: всей семье бесплатно вылечили зубы в клинике, принадлежавшей собственнику однушки.

Квартирный вопрос: Без денег не обойтись в обмене квартир

Согласно К. Марксу, деньги выполняют пять функций, первая из которых - мера стоимости. Даже не собираясь ничего продавать или покупать, можно сравнить имеющееся имущество через его стоимость. Если же идет обмен квартира на квартиру, знать цену недвижимости - чтобы не прогадать.

Вместо денег подсчитывают квадратные метры. Но тут следует помнить, что правило «метр на метр» работает только для примерно одинаковых квартир и примерно в одинаковых районах. Квадратный метр на Остоженке и в Бирюлево - безусловно, разные вещи. Метр в панельной пятиэтажке и в современном монолитном доме - тоже. Кроме того, 1 кв.м. в небольших квартирах стоит, как правило, дороже, чем в больших.

Что точно не стоит делать - это считать комнаты. Например, трехкомнатные квартиры, напоминает А. Мальцев, бывают и 56 кв.м. и 90. Из малогабаритной трешки не всегда можно разъехаться даже в две однокомнатные квартиры (56:2=28, а квартир такой площади на рынке практически нет), а 90-метровая жилплощадь позволяет рассчитывать и на две небольшие двухкомнатные квартиры (90:2=45).
… В общем, считайте деньги - ничего лучше рынок пока не придумал!

Квартирный вопрос: Как технически провести обмен квартир?

Форма сделки зависит от того, какие квартиры в ней участвуют - находящиеся в собственности граждан (приватизированные) или нет (муниципальные). В первом случае владелец может совершать со своим имуществом любые сделки, поэтому, как правило, заключается либо договор мены (одна квартира меняется на другую), либо два договора купли-продажи. В последнем варианте стороны как бы продают друг другу квартиры по одинаковым ценам.

Если жилье неприватизированное, то возможен только обмен - строго говоря, здесь меняется не имущество, а данное гражданину (государством) право проживать в жилом помещении. В Москве такие сделки регистрируются в ГУП «Мосжилсервис». И, наконец, вариант, при котором в одной сделке встречаются две категории квартир. Теоретически это запрещено, практически не очень интересно. Схемы обмена существуют, но уже несколько лет подобных сделок риэлторы не проводили. А всем тем, кому надо осуществить какую-то операцию с неприватизированной недвижимостью, настоятельно рекомендовали ее приватизировать - благо процесс это еще не завершен.

Квартирный вопрос: Сколько стоит помощь риэлторов в обмене квартир?

Агентствам недвижимости, конечно, интереснее проводить чистые продажи: один клиент покупает, другой продает. Но такие сделки на рынке встречаются не часто, а наибольшей популярностью пользуются как раз обмены. «Дело это тяжелое, но финансово привлекательное, - признается К. Парменов. - Особенно сейчас, когда люди не готовы продавать жилье по снизившимся ценам. А вот меняться готовы».
«Прямые обмены возрождаются в моменты, когда на рынке нет покупателя, - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». - В период стагнации в январе - марте этого года мы провели две-три такие сделки. К примеру, владелец двухкомнатной квартиры в Измайлове решил переехать в Подмосковье - в квартиру такой же площади, но с доплатой. Исходя из ситуации на рынке, мы не искали покупателя, а обзванивали владельцев квартир, выставленных на продажу в Люберцах, с вопросом, не планируют ли они приобрести жилье в Москве. Тем, кто заинтересовался, предлагалась квартира нашего клиента». В результате, отмечает А. Шленов, сделка была совершена.

Размеры комиссии, которые риэлторы берут за свою работу, сильно отличаются - в зависимости от агентства и от того, какой пакет услуг предоставляется. Одно дело - сопровождение сделки, то есть только оказание помощи людям, которые сами нашли друг друга в сборе и оформлении документов. Другое - подобрать варианты, утрясти все возникающие разногласия. По некоторым данным, за разъезд коммуналки, где придется выступать не только риэлтором, но и психотерапевтом, а то и секундантом, агентство возьмет не менее 10%.

Квартирный вопрос: И о перспективах на рынке обмена квартир

Сохранятся ли на нашем рынке обмены? Ответ на этот вопрос неоднозначен. С одной стороны, потребность менять свое жилище будет существовать до тех пор, пока люди рождаются, женятся, разводятся и умирают - то есть всегда. С другой - в большинстве зарубежных стран подобных сделок нет: ипотечное кредитование развито настолько, что человек может сначала купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую…

Обычно из этого тезиса делали вывод о том, что обмены у нас постепенно отомрут. Но… разразившийся год назад кризис притормозил развитие ипотечного кредитования. И продавать квартиру, оставаясь с теряющими вес деньгами, граждане тоже опасаются… В общем, обмены со временем исчезнут. Но, как говорил Б. Ельцин, «пройдет еще немало времени, прежде чем мы достигнем такого результата».

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 48