Разъезд с ипотекой

Альтернативные покупки остаются наиболее распространенными сделками на российском рынке недвижимости. В последнее время они все чаще происходят с привлечением ипотечных кредитов. О вариантах разъезда и обмена жилья с помощью ипотеки рассказывает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения агентства недвижимости «МИЦ-недвижимость».

Расселение коммуналки вчера - нет проблем!

На заре развития рынка недвижимости самой популярной операцией было расселение коммунальных квартир. Объяснялось это несколькими факторами: общим дефицитом комфортного жилья больших площадей в столице; завидным расположением (Центральный, Западный и Юго-Западный округа); категорией жилья (добротные дореволюционные и сталинские дома). Все это позволяло продавать коммуналки достаточно дорого, а их жильцам взамен комнат предоставлять отдельные квартиры в более дешевых и отдаленных районах Москвы. Сделки были довольно прибыльны для риэлторов и выгодны для граждан, поскольку расселяемым не приходилось доплачивать за отдельные квартиры.

Однако золотое время сверхприбылей безвозвратно прошло. Во-первых, подавляющее большинство интересных коммуналок уже расселено, во-вторых, в столице сегодня достаточно много строят современного жилья, которому большие коммуналки в центре Москвы уже не конкурентоспособны. Да и рынок недвижимости стал более цивилизованным, нет такого разрыва цен между квартирами в разных районах Москвы. Тем не менее потребность в разъездах всегда есть и будет потому, что семьи создаются и распадаются, дети вырастают и хотят жить отдельно. Всем требуется новое жилье, но средств для этого не хватает. Вот тут-то и пригодится ипотечный кредит. Рассмотрим несколько типичных ситуаций, в которых ипотечный кредит будет необходим.

СИТУАЦИЯ №1.

Сегодня возможно и не очень дорого…

Трехкомнатная коммунальная квартира, в которой проживают две семьи: одна из трех человек (они занимают две комнаты площадью 38 кв.м) и молодая пара, получившая 16-метровую комнату в наследство от бабушки. Стоимость коммунальной квартиры не позволяет обменять ее без доплаты на две отдельные квартиры. При этом доля семьи, занимающей две комнаты, дает возможность приобрести двухкомнатную квартиру без доплаты. Молодой паре не хватает денег на отдельную квартиру, а накоплений они еще не успели сделать. Выход из ситуации - ипотечный кредит, причем не очень большой, а значит, не слишком обременительный. Процентная ставка будет невысокой, потому что в качестве первоначального взноса пойдет сумма, вырученная от продажи доли молодых в коммунальной квартире.

Теперь цифры. Допустим, коммунальная квартира находится у станции метро «Университет», в доме по Ленинскому проспекту. Параметры стандартные - три комнаты на седьмом этаже восьмиэтажного кирпичного дома, общая площадь 80 кв.м, жилая 54 кв.м, кухня 10 кв.м, с балконом и телефоном. Рыночная стоимость по нынешним ценам - около 13 млн руб. Доля каждой семьи составляет: стоимость квартиры делим на общую жилую площадь и умножаем на размер занимаемых жильцами комнат. В итоге один лицевой счет получает 9,148 млн руб. (13 000 000 : 54 х 38). На эти деньги можно приобрести либо трехкомнатную квартиру площадью 75 кв.м в современном панельном доме недалеко от станций метро «Ясенево», «Теплый стан», либо двухкомнатную квартиру от 54 кв.м на Мичуринском проспекте.

В ситуации с молодой семьей расклад следующий: 13 000 000 : 54 х 16 = 3 851 000 руб. К сожалению, на эти деньги можно лишь купить квартиру в Подмосковье, так как в Москве даже однокомнатные в хрущевках стоят дороже. Однако если к этой сумме добавить ипотечный кредит в размере 1 млн руб., то можно приобрести квартиру площадью 38 кв.м, с кухней 8 кв.м и комнатой 18 кв.м, например, в Чертаново.

Условие кредита в ситуации №1:
Сумма 1 млн руб.
Процентная ставка 12,6% годовых
Срок кредита 15 лет
Размер совокупного дохода 35 тыс. руб.
Ежемесячная выплата 12 тыс. руб.

   

Из приведенных расчетов видно, что сумма, которую дает банк, позволяет молодой семье существенно улучшить качество жизни, при этом ежемесячная финансовая нагрузка не будет для них непосильной, да и доход для такого кредита не нужен какой-то заоблачный. В результате с помощью кредита решили проблему, которая представлялась на первый взгляд неразрешимой.

СИТУАЦИЯ № 2.

Разъезд с родственниками может состояться

Квартира отдельная, проживают в ней разные поколения одной семьи: бабушка, мать с отцом, сын с женой, которые ждут ребенка. В трехкомнатной жить впятером нелегко, а рождение ребенка не за горами, что тоже добавляет хлопот. Разменять жилье на двухкомнатную и однокомнатную не получится. Есть вариант - взять ипотеку молодой семье и уехать жить в отдельную квартиру. Но… необходим первоначальный взнос не менее 20%, а денег нет. Можно подождать и подкопить денег, а это еще три-пять лет. Однако если вернуться к схеме разъезда с использованием ипотечного кредита, то все можно сделать уже сегодня!

Проанализируем финансовую ситуацию. Допустим, трехкомнатная квартира находится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Отрадное», на улице Бестужевых, на девятом этаже 12-этажного панельного дома, общая площадь - 63 кв.м, кухня 7 кв.м, все комнаты изолированные, есть лоджия, телефон. Стоимость ее на сегодняшнем рынке - около 7 млн руб. Двухкомнатная квартира общей площадью 45 кв.м, комнаты изолированы, кухня - 6 кв.м, с телефоном и балконом, в доме той же категории, куда могут переехать бабушка и мать с отцом, будет стоить 5,5-5,8 млн руб. Остаток 1,2-1,5 млн руб. можно использовать в качестве первоначального взноса для молодой семьи. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 36 кв.м в родном Отрадном (или расположенных рядом Бибереве, Свиблове),с кухней не менее 7 кв.м, составит 4,5-4,7 млн руб.

Условия кредита в ситуации № 2:
Сумма 3-3,2 млн руб.
Процентная ставка 13% годовых
Срок кредита 15 лет
Размер совокупного дохода 82 тыс. руб.
Ежемесячная выплата 42 тыс. руб.

   

При этом в получении кредита возможно участие всех взрослых членов семьи. Банк учтет их совокупный доход, поэтому кредит сможет осилить даже семья с небольшим бюджетом.

СИТУАЦИЯ № 3

Случай типичный и почти невозможный

Две сестры десять лет назад приобрели небольшую двухкомнатную квартиру, переехав из Челябинска в Москву, обе благополучно вышли замуж, образовались две полноценные семьи, а квартира одна. Что делать?

Одна из сестер с мужем и ребенком вынуждена снимать жилье. Накоплений для обычной ипотеки ни в той, ни в другой семье нет, квартиру на две отдельные площади разменять нельзя.Возможный выход - необходимо получить два ипотечных кредита, найти покупателя на двухкомнатную квартиру и купить каждой сестре по квартире. Или другой вариант, менее распространенный, -одна из сестер выкупает у второй ее долю в квартире и остается в ней жить, а вторая сестра использует полученная за свою долю средства в качестве первоначального взноса на квартиру, беретипотечный кредит и приобретает новое жилье. Основное условие для такого развития событий - наличие суммы для выкупа доли. Получить на эти цели кредит сложно, хотя теоретически возможно.

Рассмотрим финансовую сторону. Двухкомнатная квартира сестер общей площадью 40 кв.м находится у станции метро «Преображенская площадь», на улице Наримановская (десять минут транспортом),на пятом этаже 14-этажного блочного дома, кухня - 6 кв.м, комнаты - 10 и 14 кв.м, есть большая лоджия и телефон. Стоит такая квартира не более 5-5,5 млн руб. Продав ее и выручив по 2,5 млн руб.,приобрести какое-нибудь отдельное жилье можно лишь в Подмосковье, не ближе 40 км от МКАД. Но ведь существует ипотечный кредит.

Однокомнатная квартира у станций метро «Преображенская площадь», «Черкизовская», «Улица Подбельского», в домах не ниже девяти этажей стоит минимум 4,3 млн руб. В этом случае размер кредита составит около 2 млн руб.

Условия кредита в ситуации № 3:
Сумма 2 млн руб.
Процентная ставка 13% годовых
Срок кредита 15 лет
Размер совокупного дохода 53 тыс. руб.
Ежемесячная выплата 26 тыс. руб.

 

Таким образом, ежемесячная выплата по кредиту равна размеру арендной платы одной из сестер за семейное жилье. Вопрос «Что выгоднее?» в данном случае даже не уместен.

В статье приведены только три ситуации возможного разъезда с использованием ипотечного кредита, а их на самом деле намного больше. Важно, чтобы рядом был профессионал, который предложит оптимальное решение вопроса. Кроме того, специалист-риэлтор нужен еще и потому, что такие сделки (обмены с использованием ипотечных кредитов) чрезвычайно сложны и только опыт и высокая квалификация позволят их совершить.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 20 (373)