Новостройка в ипотеку

Ипотека однажды уже поднималась российскими властями как знамя решения жилищного вопроса. Накануне кризиса кредитование назвали единственной удавшейся частью нацпроекта «Доступное жилье», и на него было сделано куда больше ставок, чем на все остальное. Сейчас правительство предпринимает вторую попытку. О ее шансах на успех, а также о возможных проблемах говорили на заседании круглого стола «Перспективы ипотеки в решении жилищного вопроса россиян».

Ипотека по-государственному

С марта 2010 г. в жизни российской ипотеки начнется новый этап. Об этом говорил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, который озвучил государственные планы. По его словам, в ближайшее время правительство планирует рассмотреть стратегию развития ипотечного кредитования в России, разработанную по заказу президента. Одна из главных ее задач - привлечение долгосрочных ресурсов в ипотеку. В этом году для формирования механизма рефинансирования Внешэкономбанк (ВЭБ) выделил 250 млрд руб. Из них 210 млрд руб., полученные из средств Пенсионного фонда (ПФ) России, пойдут на выкуп ипотечных облигаций, выпущенных банками. А еще 40 млрд руб. составят целевой заем АИЖК. А. Семеняка подчеркнул, что уже на этой неделе ВЭБ должен определить требования к банкам - потенциальным участникам системы и порядка выкупа облигаций. Затем начнется заключение договоров с кредиторами.

Однако не все банки смогут воспользоваться этой поддержкой. В рамках государственной программы будут рефинансировать только кредиты, выданные на покупку новостроек. Таким образом правительство пытается преодолеть перекос, сложившийся на рынке ипотеки, когда большая часть кредитных денег уходит на вторичный рынок жилья. Банки не хотят выдавать займы под строящееся жилье, поскольку это слишком рискованный сегмент: исключения делают для отдельных объектов, с девелоперами которых у кредиторов налажены партнерские отношения. «Программа предполагает стимулирование покупки новостроек и тем самым стимулирование нового строительства», - объяснил А. Семеняка.

Кроме того, банки, принимающие участие в программе рефинансирования ВЭБ, должны будут снизить размер необходимого первоначального взноса до 20%, а процентную ставку - до 11% годовых. Уже этой весной россияне смогут получать кредиты на покупку нового жилья, имея на руках 20% от его стоимости, под 11% годовых в рублях. Для сегодняшнего рынка это на редкость хорошие условия. Средняя ставка в рублях по информации «Кредитмарт», составляет 17,3%, а по данным ЦБ - 14%.

Заместитель председателя Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Починок в своем выступление заявил, что ипотека в России до сих пор не слишком хорошо работала, поскольку не было единых стандартов. «В каждом конкретном случае ипотека была совместным творчеством банка, заемщика и других участников. А во всем мире это типовой продукт. Та программа, которая сейчас будет запущена, как раз предполагает создание массовой стандартизированной ипотеки», - заметил он. А. Починок считает, что снижение первоначального взноса до 20% от стоимости объекта сможет сделать ипотеку доступной для 15 млн человек.

Не все золото

Однако, несмотря на все позитивные моменты предлагаемой стратегии, перспективы ипотеки по-прежнему вызывают у экспертов много вопросов и сомнений. «Нельзя говорить, что мы создаем систему на три года или на 15 лет. Как и в случае с пенсионной реформой, мы создаем ее на века. И если хотя бы один элемент не сработает, полетит все», - заявил директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ Сергей Алексашенко. Сегодня денежные дотации от государства предусмотрены только на один год. Как и за счет чего система рефинансирования будет функционировать в дальнейшем, пока неясно. Хотя если цель программы - обеспечить доступность ипотеки 60% населения к 2030 г., то это предполагает колоссальные денежные вливания.

Кроме того, С. Алексашенко подчеркнул, что доступность ипотеки гораздо больше зависит не от снижения процентной ставки, а от цены квадратной метра. Но с этим могут возникнуть проблемы, аналогичные тем, что мы наблюдали накануне кризиса. Если спрос за счет доступных кредитов резко вырастет, то российский строительный комплекс не сможет его обеспечить, что чревато очередным витком цен. Соответственно, наиболее актуальная проблема сегодня - снижение себестоимости строительства. Это достижимо за счет развития производства доступных стройматериалов и дебюрократизации отрасли. По мнению С. Алексашенко, снижение бюрократических барьеров отчасти может гарантировать, если государственный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который сегодня занимается поиском и подготовкой участков для застройки по всей стране, возьмет на себя их полное обеспечение коммунальной инфраструктурой. По словам А. Починка, дело уже движется в этом направлении. Несмотря на то что Фонд РЖС существует всего год, у него в разработке уже находятся миллионы гектаров земли, но на рынок участки пока не выводят, поскольку сначала предусмотрено их полное обеспечение инфраструктурой.

С. Алексашенко отметил и другое слабое звено в разработанной государство системе. По его мнению, 11% - это очень высокая ставка на фоне сегодняшней инфляции. По предварительным оценкам, за год, с середины 2009-го по середину 2010 г., она составит не более 4-4,5%. Несколько критических замечаний высказала и директор научных программ Независимого института социальной политики Лилия Овчарова. По ее мнению, сегодня средний класс в России не может покупать жилье, и не стоит рассчитывать, что снижение первоначального взноса сделает ипотеку доступной для 15 млн человек. «Если все предпринятые меры позволят купить жилье в кредит хотя бы 3 млн - это будет уже хорошо», - заявила она. Основное ограничение, на ее взгляд, это низкие доходы населения. «Из 70 млн трудоустроенных граждан сегодня только у половины правильно оформленный трудовой контракт. Остальные работают без него, а значит, не имеют никаких шансов на получение кредита», - заметила она. Соответственно, банки будут вынуждены ограничится узким контингентом «официально трудоустроенных» либо идти на риск и выдавать кредиты людям без подтвержденного дохода. А это чревато проблемами в будущем. В ответ А. Починок заверил, что ипотека - только часть правительственной программы по обеспечению доступности жилья. Большая ставка делается на деятельность Фонда РЖС и на развитие индивидуального строительства.

В свою очередь, директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева рассказала, что, несмотря на все сложности, оживление на ипотечном рынке уже началось и спрос растет. «В декабре прошлого года мы выдали уже 15 тыс. кредитов - это весьма существенно Если дело пойдет такими темпами, мы можем выйти на докризисные объемы кредитования уже в этом году», - сказала она. Также она заметила, что средняя сумма кредита по России сегодня 900 тыс. руб. Такой заем можно взять с доходом всего в 15 тыс. руб. на семью. Правда, здесь, скорее всего, речь идет о суммах не на покупку жилья, а на осуществление альтернативных сделок, которые в настоящее время наиболее распространены на рынке.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 11 (364)