Сельскохозяйственные земли - изменить категорию

2010 год начался с события, которое можно определить дальнейший вектор развития отечественного рынка земли. Впервые в истории современной России сельскохозяйственная земля была отчуждена у недобросовестных фермеров. Помимо этого в Госдуму внесен законопроект об увеличении ставки налога на неиспользуемые в течении года сельскохозяйственные земли. Также есть основания опасаться, что с 2012 г. нельзя будет изменить назначение земли. Насколько серьезно государство решило взяться за российских латифундистов и что сможет ослабленный кризисом рынок противопоставить инициативе чиновников?

В середине февраля Арбитражный суд Новосибирской области впервые в России вынес решение об изъятии земельных участков (50 га) у крестьянско-фермерских хозяйств, не обрабатывающих землю в течении нескольких лет. Это частный случай заставил задуматься многих. Банки, инвестиционные компании, даже частные лица в конце прошлого века собрали в своих руках огромное количество земельных ресурсов. Покупали землю просто потому, что было дешево, при этом, как говорит Илья Свиридов, руководитель «Земельных дел конторы», многие собственники вовсе не собирались пахать и сеять.

Теперь всех этих землевладельцев волнует вопрос: что стоит за решением новосибирского суда? Неужели грядут массовые ревизии? «Созданный прецедент действительно вряд ли останется последним. Направление на эффективное использование земли в России озвучено первыми лицами государства, так что, предполагаю, подобные изъятия еще последуют», - говорит Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer.

Схожего мнения придерживается и И. Свиридов: «Люди, у которых есть источники в органах власти, озаботили переводом земли в другую категорию еще в прошлом году. Информация о том, что скоро будут решаться вопросы об эффективности использования участков, появилась еще в середине прошлого года». Впрочем, некоторые участники рынка пока заняли выжидательную позицию и с выводами не торопятся. «Самый главный вопрос: каковы основания изъятия? Что же такого сделали собственники, что было принято решение об изъятии? Или, может, не сделали? А второй вопрос, который чрезвычайно интересен, - что же будет дальше с землей?» - рассуждает Юрий Сорокин, вице-президент компании «Партнеры земли».

Земли сельскохозяйственного назначения: Непростой актив

Понятно, что многие собственники, не успевшие вовремя изменить назначение своей земли, чувствуют себя неспокойно. «Безусловно, владельцы подобных активов сейчас могут столкнуться с неприятностями», - полагает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood. Повод для проверки надлежащего или ненадлежащего использования земли инспекторам Россельхознадзора найти несложно. В таком случае собственникам необходимо будет документально подтверждать, что земля используется в соответствии с ее назначением.

Непросто придется и банкам, к которым отошли земли за просроченные кредиты. Для них этот актив является непрофильным. Изымая подобный залог, кредиторы планировали придержать землю, пока цены снова начнут расти, а после этого выгодно перепродать. «Особенно не повезло банкам, взявшим в качестве отступного по просроченному кредиту земли сельскохозяйственного назначения: тракторов нет, людей нет, опыта нет, связей в сельском хозяйстве тоже немного», - замечает Т. Сайфутдинов. У лендлордов, по его мнению, ситуация проще - они покупали совхозы, колхозы и вынуждены в большинстве случаев вести сельскохозяйственную деятельность, ну а теперь появился лишний повод эту деятельность не останавливать. Впрочем, нередки случаи, когда вся сельскохозяйственная деятельность проходит только на бумаге.

«Многие собственники владеют участками неэффективно. Они могут платить или не платить земельный налог, но самое главное - они не возделывают землю. Я знаю механизм, когда заключается фиктивный договор с сельскохозяйственным предприятием. Формально земля используется, а на самом деле она не распахивается, а значит, теряет свои полезные свойства, что наносит ущерб природе, хозяйству страны», - описывает темные схемы И. Свиридов.

Стоит отметить, что технически изъять землю непросто. Если, разумеется, речь не идет о государственных нуждах. Илья Свиридов напомнил, что инициировать иск можно только после того, как собственника уже несколько раз привлекали к ответственности по ст. 8.8 Административного кодекса «Использование земель не по целевому назначению». Таким образом, процесс изъятия может растянуться на несколько лет. Как заметил Ю. Сорокин, впоследствии такой земельный участок будет непросто реализовать: «Один из немногих вариантов - выставить его на торги, но их организация займет не менее полугода, а приступить к обработке земли собственник сможет не раньше чем через год после торгов».

Земли сельскохозяйственного назначения: Проблема ликвидности

По мнению экспертов компании Knight Frank, за последнее время структура земельного рынка претерпела значительные изменения. Существенно вырос объем предложения, произошло четкое сегментирование ликвидных и низколиквидных земель. К первой группе можно отнести участки промышленного назначения площадью 1-3 га без обременений, с подведенными коммуникациями, хорошей транспортной доступностью, предлагаемые в собственность. В результате сельскохозяйственные земли потеряли свою привлекательность, в то время как на рынок были выброшены тысячи гектаров такой земли. Инвестиции в перевод земель в другие категории, в проведение коммуникаций, а также межевание в ближайшее время кажутся неоправданными. Это практически полностью остановило спрос на сельхозучастки.

«На рынке земли сегодня пользуются спросом небольшие участки - для реализации одного проекта складской, торговой, индустриальной или жилой недвижимости. Кроме того, всегда интересен максимально готовый к реализации проект: земля, уже переведенная в нужную категорию, с готовыми ТУ на подключение к коммуникациям, по цене 0,5-0,75% от рыночной. Земля под жилье в меньшей степени пользуется спросом, за исключением участков, уникальных по своим характеристикам», - рассказывает Т. Сайфутдинов.

Директор по продажам компании «Красивая Земля» Артур Хахоков, в свою очередь, считает, что крупных сделок на рынке недвижимости не было уже давно. «Последнее время активно идут только розничные продажи (от десяти соток для дачников). По всей видимости, эта тенденция сохранится и в следующем году», - говорит эксперт.

Земли сельскохозяйственного назначения: Законное решение

Между тем давление на землевладельцев возрастает. В 2009 г. в Государственную думу внесли законопроект об увеличении ставки налога на неиспользуемые в течение года сельскохозяйственные земли в десять раз. Сейчас он находится на рассмотрении.

В октябре депутаты приняли законопроект, который позволяет совершать сделки с землей без генпланов и правил землепользования и застройки до 2012 г., а с 1 января 2012 г. должны быть приняты схемы территориального планирования, и перевод земель из одной категории в другую будет невозможен.

Таким образом, лендлорды находятся под давлением нескольких факторов: с одной стороны, резкое (50-70%) снижение стоимости сельскохозяйственных земель, с другой - законотворческая деятельность, угрожающая превратить наделы в невостребованные активы. Можно предположить, что к 2012 г. стоимость процедур, связанных с изменением категории земли, увеличится. Пока она невысока (500-1000 долл. за одну сотку), в силу того что в законодательном порядке продлен срок утверждения генплана территорий районов Московской области. «Подобные работы теперь занимают не более полугода, при условии что земля юридически чистая», - говорит Т. Сайфутдинов.

Земли сельскохозяйственного назначения: Можно покупать

Как видим, земля - довольно громоздкий актив, особенно если речь идет об земельных участках, для которых не успели сменить назначение. Вместе с тем сегодня складывается благоприятная ситуация для компаний, готовых покупать производственные площадки под развитие собственных проектов, поскольку стоимость земельных участков достигла минимальных значений и на рынке появились высоколиквидные участки.

По данным Knight Frank, приняв бюджеты на 2010 г., ряд компаний начали серьезный анализ предложений с целью приобретения земельных активов в ближайшие два года.

Уже звучат оптимистические прогнозы, что при стабилизации и улучшении макроэкономических показателей в стране в конце 2010 г. - начале 2011-го возможно увеличение спроса, как первичного, так и отложенного, а это может привести к стабилизации и дальнейшей положительной коррекции цен на землю промышленного назначения либо вымыванию наиболее привлекательных предложений.

Пока же, как отмечают эксперты, сельхозучастки простаивают не в силу чьей-то злой воли… «Если бы земля могла приносить доход, собственники делали бы все, чтобы она этот доход приносила. А если земля не используется, значит, генерация прибыли в данный момент у этого объекта невелика и от перемены собственника ничего не изменится…» - считает Ю. Сорокин.

Не случайно эксперты сомневаются в эффективности драконовских мер со стороны государства. А вот то, что сельхозземли окажутся навсегда потеряны для рынка недвижимости, вовсе не означает, что их наконец начнут использовать по прямому назначению.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 14 (367)