Шесть соток для промышленных объектов

Большинство российских индустриальных парков развивается в формате «земля плюс коммуникации». Новая вариация на эту тему - мини-промзоны. Девелоперы предлагают своим клиентам готовые под строительство производств площадки от 0,5 до 1 га.

Идея с соседнего рынка

Весь прошлый год участки без подряда были главным хитом на загородном рынке Подмосковья. Тенденция сохранилась и сегодня, и объяснить ее даже непосвященным в тонкости рынка достаточно просто: ленд-девелоперы в стремлении активно завоевывать быстро растущий докризисный загородный рынок массово скупали земельные наделы для дальнейшего строительства на этой территории организованных коттеджных поселков.

Финансировать весь проект целиком и единовременно достаточно сложно: сначала за круглую сумму нужно выкупить ликвидный участок, размежевать его, подвести коммуникации и начать строительство. Начав освоение участков и возведение домов, можно было бы открывать продажи и привлекать новое финансирование уже непосредственно от клиентов. Но кризис внес коррективы в наработанные девелоперские схемы, и пришлось менять стратегию: не хватает денег на строительство - значит, надо продавать бесподрядный участок. А такое предложение выглядит еще более интересным, если к земле подведут коммуникации.

Видимо, подсмотрев идею участков без подряда на загородном рынке, ленд-девелоперы решили перенести технологию на рынок коммерческой недвижимости. С наступлением лета управляющая компания «Абсолют менеджмент» инвестиционной группы «Абсолют» анонсировала строительство бизнес-парка «Флагман» в 12 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. В проект планируется вложить около 10 млн долл. И на площади 16,5 га разместить более двух десятков небольших предприятий. Будущим клиентам - представителям малого и среднего бизнеса - предложат небольшие участки промышленного назначения с подведенными коммуникациями (подобная идея не нова, но главной особенностью станет именно площадь предлагаемых площадок - от 0,5 до 1 га).

Меньше чем через два года к границам каждого участка будут подведены централизованные коммуникации, а каждый будущий собственник получит по 120 кВт электроэнергии, газификацию и водоснабжение с канализацией по 10 кубометров в сутки. «Модель бизнес-парка предполагает продажу участков небольшой площади с подведенными коммуникациями под коммерческую застройку. На одной территории размесятся предприятия различных сфер деятельности, использующие единую инфраструктуру: энергообъекты, электросети, теплосети, водозаборные узлы, канализацию, очистные сооружения. Расходы на организацию и содержание инфраструктуры будут делиться между всеми собственниками участков, что позволит сократить их издержки», - уточняет начальник управления маркетинга УК «Абсолют менеджмент» Анна Шишкина.

Востребованный формат или Маркетинговый трюк

В «Абсолюте» уверены, что основными клиентами их нового проекта станут небольшие компании с годовым оборотом 5-15 млн долл., бизнес которых нуждается в площадках с готовыми коммуникациями под строительство складов, стоянок техники, небольших частных офисов, помещений под полиграфическое производство и другие бизнесы, не требующие охраняемой территории. Предположительно до 70% покупателей могут быть местные бизнесы, оставшуюся часть заполняет небольшие производственные компании, заинтересованные в выходе на московский рынок. И пока в «Абсолют менеджменте» считают, что в Подмосковье кроме «Флагмана», в котором сотка стоит 11 тыс. долл., есть только один конкурирующий с ними проект - индустриальный парк Indigo, девелопером которого выступает компания «Масштаб». Последний расположен всего в 3 км от МКАД между Киевским и Калужским шоссе, занимает площадь в 81 га, но участки тут предлагают от 1 га по 12-15 тыс. долл. За сотку. Отсутствие большого объема подобного предложения подтверждает и Юрий Тараненко, директор компании «Миэль - Коммерческая недвижимость»: «На рынке промышленной недвижимости таковые практически отсутствуют. Предлагаются участки в большую нарезку. Известно о строительстве нескольких технопарков, но заявленные площади - минимум 2 га, а это скорее подходит предприятиям среднего бизнеса и больше. А на площадке в 0,5 га можно построить эффективное производство общей площадью 3 тыс. кв.м».

Однако у новой бизнес-модели есть и противники. Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, считает, что подобный формат не является новым для рынка: «Абсолют» вводит термин «мини-промзоны» - это скорее похоже на маркетинговый ход». Эксперт добавляет, что большинство заявленных проектов индустриальных парков на фоне ограниченного спроса перешли к подобной модели девелопмента - продаже земли с подведенными коммуникациями. Подведение коммуникаций, межевание земли на небольшие блоки и их последующая продажа - один из наименее рискованных сценариев развития проекта. Дмитрий Волков уточняет: «Отличие парка «Флагман» сводится к значению минимального блока - 0,5 га. Но это скорее вопрос позиционирования, так как стратегия межевания большинства конкурентов «Флагмана» является достаточно гибкой и также может предполагать продажу земли площадью 0,5-1 га. Сравнение же с Indigo не совсем корректно - другой масштаб, и сам по себе этот индустриальный парк является только частью крупного проекта А-101 ленд-лорда «Масштаб»».

С критикой проекта мини-промзоны выступает и Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty: «Земель промышленной категории с расширенным значением, расположенных в пределах 20 км от МКАД, сейчас на рынке великое множество - площадью от 0,5 до 100 га и стоимостью от 3 до 15 тыс. долл. За сотку. Во многих случаях цена не влияет на размер участка. Кроме того, у проекта неудобное расположение - Егорьевское шоссе имеет плохую пропускную способность, и въехать на территорию промзоны можно только через Люберцы, где плотное движение. Но если на данном участке разместить не складской комплекс с интенсивным грузопотоком, а спокойное производство, скажем, легкой промышленности - это может оказаться эффективным решением».

Купить нельзя арендовать

Безусловно, удобно, когда предлагается «полуфабрикат» с подготовленной под строительство площадкой - оформлены права на землю, подведены коммуникации, получены все разрешения и полностью оформлена документация, проведена работа с муниципальными властями и решены все спорные вопросы. Потребителю остается только построить объект под себя и начать работать. Но Владислав Сурков, глава практики по недвижимости международной юридической фирмы CMS, предупреждает: «В случае если покупатель, под которого готовился участок, по т ой или иной причине выйдет из сделки, девелопер рискует не найти нового клиента на готовый участок». Хотя по оценкам ряда экспертов рынка коммерческой недвижимости подобный формат сейчас актуален и должен быть востребован. В этой нише существует некоторый дефицит предложения, и купить участок 0,5-1 га для промышленных целей, особенно с подведенными коммуникациями, сложно.

Для малого бизнеса проблемы с подготовительной частью организации собственного производства могут оказаться неподъемными. Многие предприятия пытаются не строить, а арендовать или покупать существующие помещения или небольшие здания для последующей реконструкции. Однако оно не всегда может подойти под конкретное производство либо реконструируемый проект окажется экономически нецелесообразным. Самостоятельная разработка участка под будущую застройку также сложна. Юрий Тараненко разъясняет: «Практика показывает, что процесс подготовки участка к выходу на промышленное строительство может занимать от одного до двух лет. Процедура получения разрешительной документации, проектирования и подвода коммуникаций все еще остается долгой и сложной. Клиент должен получить свидетельство права собственности на земельный участок и договор с УК, который в том числе гарантирует подключение коммуникаций и объем предоставляемых ресурсов (газ, электроэнергия и пр.)».

Что в итоге предпочтет будущий владелец для своего бизнеса, будет зависеть от его конкретных потребностей и возможностей. В любом случае сейчас рынок коммерческой недвижимости как никогда благоприятен для стартов новых, даже малых, производств. И где бы они ни располагались - на новых площадках с только что возведенными под себя зданиями или в реконструированных помещениях, выбор есть, и предлагается он в том числе в любых масштабах.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 25 (378)