Мини-форматы загородного рынка недвижимости

Как сократить себестоимость загородного дома, сделав его тем самым более доступным для покупателя? В кризис вопросы оптимизации девелоперских проектов вышли на первое место.

Одним из самых распространенных способов адаптации загородных объектов к изменившимся запросам потребителей стало уменьшение площади домовладения. Речь идет как о сокращении размеров участка, так и площади самих коттеджей. Подобные тенденции появились во всех сегментах загородного рынка недвижимости. «Например, если до кризиса средний размер надела в элитных поселках составлял 24-25 соток, то сегодня это 14-15 соток. В экономклассе площадь участков уменьшилась примерно в полтора раза - с 12-18 до 8-15 соток», - утверждает Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость». С коллегой согласен руководитель отдела продаж компании «Загородный проект» Михаил Мечев. Он также указывает на динамику изменения спроса, которую наблюдали специалисты компании в течении 2009 г.: «В начале прошлого года наиболее востребованной была земля площадью 8,5-9 соток. А в октябре покупательские настроения изменились. Почувствовав себя увереннее, клиенты стали интересоваться земельными участками в диапазоне 10-12 соток и более. Но они по-прежнему не стремятся переплачивать за землю, даже не имея достаточно средств для приобретения земельного участка большого размера».

Сокращение площадей стало в каком-то смысле движением назад в развитии рынка загородной недвижимости. «Если до кризиса потребители хотели чего-то большего, чем пресловутые шесть соток, и данный формат считался уже отжившим, то сегодня он вновь актуален», - отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Впрочем, данная тенденция, скорее всего, является временной, и большинство специалистов уверены, что к шести соткам рынок уже не вернется. «Те, кто может позволить себе земельный участок площадью шесть соток, могут и готовы купить десять. Все-таки эта разница для загородного жителя весьма ощутима», считает вице-президент ГК «Партнеры Земли» Юрий Сорокин. Да и сам потребитель стал иным, чем в начале формирования загородного рынка недвижимости. «Может, в период кризиса спрос и сместился в сторону небольших дешевых земельных участков, но покупатели сегодня гораздо требовательнее. Им нужны хорошие дороги, инфраструктура, благоустроенная территория… Согласитесь, это уже иные шесть соток», - говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций компании RODEX Group Игорь Заугольников.

Тем не менее пока девелоперы, реализующие землю без подряда на строительство, вынуждены делить уже размежеванные земельные участки на более мелкие. Как правило, сегодня продажи в поселке с нарезкой по 20-30 соток идут довольно медленно. Однако стоит разделить большой участок на два, и оба они будут проданы как горячие пирожки. Например, весной на рынок недвижимости вышел поселок экономкласса Алешкино. Здесь предлагали объекты разной площади, но результаты продаж показали, что восемь соток уходили лучше, чем 15-20. Небольшие наделы оказались настолько популярны, что вскоре покупателям предложили вторую очередь поселка.

В отдельных случаях имеют место успешные продажи докризисных, то есть крупных наделов. «Как правило, такие объекты относятся к элитному сегменту и расположены в уникальном природном окружении где-нибудь на Рублево-Успенском шоссе, в Подмосковье», - замечает А. Архипов.

Следующий шаг к удешевлению проекта - сокращение метража коттеджей. «До кризиса продавцы себе могли позволить предлагать продукт в большей степени выгодный для себя, понимая, что его в любом случае купят. А выгоднее девелоперу строить крупные загородные объекты недвижимости, так как это снижает издержки на единицу площади, - комментирует ситуацию Ю. Сорокин. - Сейчас же застройщики вынуждены ориентироваться на особенности покупательского спроса и уменьшать размер домов, чтобы предложить покупателям более дешевый продукт».

Самыми востребованным сегодня являются объекты по 150-200 кв.м. В качестве примера можно привести поселок Пушкинская Дубрава в Подмосковье. «Мы приняли решение строить дома площадью от 150 кв.м и таунхаусы площадью 74-96 кв.м. Это позволит нам диверсифицировать предложение. Если раньше мы могли предложить лишь коттеджи стоимостью 7 млн руб., то теперь цены на наши объекты начинаются от 3 млн руб.», - говорит Илья Ануров, генеральный директор компании RCF Capital Trust, реализующий данный проект.

Отвечает требованиям сегодняшнего дня и поселок Западная Долина, продажи в котором стартуют в апреле 2010 г. Самый маленький дом здесь занимает 100 кв.м - это один этаж с двумя спальнями. В основном же объекты имют площадь 140-230 кв.м на участках 6,5-10 соток. «При оптимальной планировке в таких домах есть все, необходимое современной семье», - отмечает М. Мечев.

Последним писком антикризисной загородной моды стали так называемые мини-коттеджи площадью 50-60 кв.м. Будущее мини-формата специалисты оценивают неоднозначно, большинство из них сомневается в перспективах его развития. Впрочем, Татьяна Капланова, коммерческий директор компании MOZAIK Development, предполагает, что «дачные дома площадью 50-60 кв.м на значительном удалении от МКАД, возможно, и имеют право на существование, но должны быть эстетичными и функциональными».

Многие загородные проекты сегодня претерпевают реконцепцию, что зачастую означает именно сокращение площадей земельных участков и домов. «Мы ищем варианты оптимизации наших поселков с целью снижения стоимости предложения. Например, в Подмосковье, в Золотых Песках, Перелесках были уменьшены размеры коттеджей, проведено перемежевание земельных участков. Там же, где изменение нарезки невозможно в силу того, что проект находится на более высокой стадии реализации, мы сократили лишь площади домов, как в поселке Звенигорье», - рассказывает И. Заугольников.

В поселке Калинка, Подмосковье, предлагают как готовые дома (застройка завершена более чем на 80%), так и землю с подрядом на строительство. При выборе второго варианта покупатели могут воспользоваться услугой по уменьшению проектной площади дома, например с 200 до 175 кв.м, и тем самым сэкономить средства.

Стоит отметить, что изменение площади в сторону уменьшения далеко не всегда приводит к ухудшению потребительских свойств объекта, снижению его комфортности. Например, рассказывая о поселке SmartVill Дмитровка Подмосковья, Т. Капланова подчеркивает, что компания MOZAIK сумела найти способ снизить цены, но не за счет качества, а благодаря новаторскому подходу к домостроению. «Важно найти эффективное соотношение общей площади и полезной, чтобы небольшой дом был максимально функциональным», - поясняет специалист. По ее словам, в докризисное время коттеджи площадью 250 кв.м на 15 сотках стоил не меньше 400-500 тыс. долл. Сегодня дои в 120 кв.м практически с тем же набором помещений (спальни, санузлы, общественная зона) на десяти сотках земли предлагают за 150 тыс. долл. Выглядит он достойно и обладает лучшими эксплуатационными характеристиками, чем многие докризисные объекты большей площади.

В целом мода на минимализм весьма положительно сказалась на кошельке покупателя. С ее приходом затраты на приобретение среднестатистического загородного объекта недвижимости снизились примерно на 50-60%.

Но сокращение площадей - отнюдь не единственный способ оптимизировать загородный проект. Многие застройщики, например, меняют подход к выбору технологий строительства. «Все чаще отдается предпочтение домам из быстровозводимых конструкций или проектам, где применяют не самые дорогие, но прочные и добротные материалы», - говорит И. Ануров. Большее внимание теперь уделяют набору общественных объектов, ведь покупатели далеко не всегда готовы платить за инфраструктурные излишества. Претерпевает изменения и схема инженерных коммуникаций. «Можно, например, отказаться от центрального газоснабжения и поставить газгольдер, - считает И. Заугольников. - Можно уменьшить мощность подачи электричества на единицу дома. Мы также не настаиваем на подведении коммуникаций к границам коттеджа, если клиент уверен, что позже сможет самостоятельно сделать это дешевле».

Другими словами, рационализм стал девизом большинства девелоперов, желающих преуспеть на современном рынке загородной недвижимости. «Сегодня важно научиться мыслить рационально. Такой подход является залогом будущего успеха», - уверена Т. Капланова.
Впрочем, эксперты ожидают, что с окончанием кризиса все вернется на круги своя: инфраструктурное сопровождение станет шире, коттеджи и земельные участки - больше, и покупателям уже не придется заводить коммуникации в дом своими силами.

Что ж, время покажет.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 8 (361)