Форматы загородного жилья

Коттеджи и таунхаусы, дуплексы и малоквартирные дома - все это жилье на одной территории, окруженной забором, получило название многоформатного (мультиформатный) поселка. Даже несмотря на кризис, в последние годы интерес к таким проектам у девелоперов только растет. В результате в общем объеме загородного рынка доля многоформатных поселков уже составила более 20%. Можно предположить, что этот сегмент будет активно развиваться и дальше, ведь инвесторы стремятся диверсифицировать свои риски благодаря наличию в одном проекте жилья, рассчитанного на разные социальные группы населения.

Загородное жилье: Выгодное соседство

Как правило, многоформатные поселки - это крупные проекты на площади от 100 га и выше. По негласному мнению экспертов, в многоформатную «обязаловку» входит три самых распространенных вида жилья: индивидуальные коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Причем многоквартирные дома заменяют квадрохаусами (поселок Эко Лагуна), дуплексами, как это было сделано в Светлогорье, или лейнхаусами, как в поселке Ильинка. Впрочем, разнообразие форматов может расширяться за счет ролсхаусов, твинхаусов, виллет и других видов жилья, количество которых в одном поселке порой доходит до полудюжины. Например, компания «Пересвет-Инвест» реализует проект загородного жилого комплекса «ЖемИльи» (9 км по Ильинскому шоссе) на участке 38 га, где под жилье отведено 123,2 тыс. кв.м, а 9,1 тыс. - под социально-бытовые объекты. При этом жилая застройка расходится от центра на подобие волн. Первая волна - группа трехэтажных домов непосредственно у пруда. За ней - амфитеатром таунхаусы. Далее уникальные по архитектуре четырехэтажные дома «четырехлистники», где в каждом из «лепестков» будет по одной квартире. Внешний контур «ЖемИльи» застроят шестью многоквартирными домами, которые обозначают границу участка.

«Наиболее распространенный вариант, - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», - это соседство коттеджей с таунхаусами. Так, среди поселков на западных и северо-западных направлениях (Рублевка, Новая Рига, Волоколамское, Пятницкое, Минское и Можайское шоссе - до 20 км от МКАД) доля двухформатных объектов составляет почти 60%. На проекты, включающие в себя коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома, приходится около 30%. И еще 10% составляют поселки с таунхаусами и малоэтажной застройкой».
Многоквартирный формат становится все более популярным у девелоперов. Так, риэлторы подметили, что жилье в подобных домах охотно приобретают как представители молодого поколения, так бездетные семейные пары, которые хотят дышать чистым воздухом, но в то же время еще не готовы заниматься обработкой земельного участка. Нередко квартиры покупают для детей или пожилых родственников семьи, имеющие уже собственный коттедж в этом же поселке. Если, скажем, взять среднестатистический многоформатный поселок бизнес-класса, то распределение площадей может выглядеть следующим образом: под дороги и общественные зоны отводится от 30 до 40% от общей площади, остальное - под различные виды жилья. В свою очередь, существуют и неписанные правила распределения площадей в зоне жилой застройки. Под коттеджи отводится 20-25%, под таунхаусы - 55-65%, а зона малоэтажной застройки может составлять 15-20%. Руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов считает, что если поселок состоит только из коттеджей и таунхаусов, то тогда действует принцип 50 на 50. Если же поселок дополнен и малоквартирными домами, то более рациональным считается равномерное распределение всех видов жилья - по трети на каждый формат. Немало примеров, когда девелоперы делают акцент на каком-то конкретном формате. Допустим, если компания специализируется на коттеджах, то проектировщики могут на основе остаточного принципа застроить небольшие участки в поселке как таунхаусами, так и объектами инфраструктуры. Но в любом случае порядке 15-20% от общей территории займут дороги и различные общественные зоны.

Что касается принадлежности к тому или иному классу многоформатного поселка, то на сегодняшний момент такие проекты имеются в каждом ценовом сегменте загородного жилья - от deluxe до эконома. «Правда, в зависимости от ценового сегмент доли тех или иных форматов внутри поселка могут значительно изменяться, - уверен Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании «Калинка-Риэлти». - Если мы говорим о сегменте дорогого высококачественного загородного жилья, то коттеджи здесь занимают порядка 80% от общего предложения, а 15% приходится на долю таунхаусов и лишь 5% - на многоквартирные дома. Но по большому счету подавляющее большинство мультиформатных поселков принадлежит к проектам бизнес-класса, поскольку покупатели элитных домов хотели бы жить обособленно от тех, кто пользуется жильем более низкого класса».

А вот Владимир Кузнецов, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group, насчет распределения площадей под тот или иной формат имеет совершенно иную точку зрения: «Никаких традиционных пропорций или нормативов на рынке нет. Любой из жилых форматов может быть доминантным. Все зависит от целей девелопера и характеристик участка застройки. Не раз бывало, что изначально поселок планировали только под индивидуальные дома, но в процессе строительства вдруг становилось понятно, что в сложившейся ситуации много дорогих объектов сразу продать не удастся, и девелопер расширял линейку, разбавляя коттеджи более демократичными объектами».

Загородное жилье: Всему свое место

При проектировании многоформатных поселков для получения наибольшей прибыли застройщики стремятся как можно выгоднее использовать застраиваемую площадь. Естественно, при планировании размещения того или иного формата недвижимости в поселке проектировщики и архитекторы руководствуются рельефными особенностями земельного участка, удаленностью от транспортных магистралей, наличием водоема или лесного массива, а также окружающей застройкой. Ни одному из грамотных архитекторов не придет в голову мысль строить индивидуальные коттеджи рядом с въездными воротами в поселок, а многоквартирные дома или таунхаусы размещать вдоль берега водоема либо среди лесных деревьев. Как правило, самую живописную часть поселка, находящуюся рядом с лесом или водоемом, занимают коттеджи, которые и являются самым дорогим предложением. Таунхаусами или многоквартирными домами застройщики отгораживаются от автомагистралей либо соседнего поселка, который может иметь порой очень неприглядный вид.

«В многоформатных поселках дома и квартиры бывают не только разной стоимости, но и разной ликвидности, - говорит Константин Смирнов, коммерческий директор УК «Светлый город». - Коттеджи, как более дорогое жилье, размещают на самых интересных участках - если не в самом лесу, то рядом с ним, а уже оставшиеся открытые площади размечают под таунхаусы и дуплексы. Например, в поселке Papillon, где на 120 га будет построено 390 домовладений, коттеджи расположат на больших участках (от 17 до 28 соток) рядом с лесом, таунхаусы и дуплексы с участками от 3 до 9 соток - вдоль дорог или на въезде, а также вдоль канала, что позволит жителями наслаждаться близостью к воде».

Загородное жилье: Инфраструктура и население

В мультимедийных поселках наиболее остро стоит проблема обеспечения инфраструктурными объектами. Однако нередко девелоперы планируют их строительство в последнюю очередь. Как говорится, с прицелом на будущее. Ведь очень часто бывает так, что к моменту сдачи поселка в эксплуатацию необходимость в них зачастую действительно отпадает, ибо в двух шагах от нового объекта другой застройщик уже возвел крупный инфраструктурный комплекс. Таким образом, девелоперы снимают с себя лишнюю финансовую нагрузку. Тем не менее самая неприхотливая инфраструктура для многоформатного поселка - желательный атрибут. В первую очередь, это административные здания, объекты инженерной инфраструктуры, бытовые строения, например, прачечная, химчистка, предприятия по ремонту домашней техники. На территории крупных поселков обычно располагаются торговые объекты, рестораны, кафе, школы, детские сады, мини-маркеты. Никак не обойтись без площадок для детских игр, занятий спортом, мест отдыха. А в поселке Papillon, рассчитанном более чем на 1,5 тыс. жителей, планируют строительство не только магазинов и спортивных площадок. Здесь появятся торгово-офисные объекты, крупнейший в Подмосковье спа-центр с бассейном, сауной, тренажерным залом, а также школа и детский сад.

«Как и в других загородных проектах, - утверждает В. Кузнецов, - инфраструктурную составляющую планируют в зависимости от размеров и концепции многоформатного поселка. Безусловно, добавления таких форматов, как квартиры и таунхаусы, не только увеличивает плотность населения, но и усиливает инфраструктурную нагрузку на весь проект. Чтобы избежать проблем социального характера, эксперты рекомендуют возводить частично обособленную инфраструктуру для разных форматов недвижимости».

Впрочем, многие специалисты порой высказывают сомнения, что под одной крышей могут мирно существовать представители разных социальных слоев населения. Но опыт строительства многоформатных поселков показывает, что грамотная планировка позволяет удачно решать и эти проблемы. «Широкая линейка разных форматов жилой недвижимости в одном поселке чаще всего характерна для проектов бизнес- и экономкласса. Смешанная застройка высокой плотности не характерна для luxury-продуктов. Но если девелопер сознательно идет на такой проект, то для того, чтобы как-то сохранить однородность социальной среды, под каждый из типов жилья выделяет определенную зону. Самые красивые и ликвидные участки отводят под дорогие индивидуальные дома». В некоторых поселках для самых состоятельных жителей выделяют огороженные со всех сторон VIP-зоны с отдельным въездом.

Загородное жилье: И нашим и вашим

В Европе и Америке мультиформатные поселки имеют большую популярность. В нашей стране многоформатность только набирает обороты, и эксперты объясняют это прежде всего стремлением девелоперов эффективно использовать площадь застройки, желанием извлечь при минимальных сроках из имеющихся ресурсов максимальную выгоду. Ведь именно наличие в проекте таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов увеличивает число потенциальных клиентов. Таким образом, застройщики расширяют границы предложения, предоставляя жилье самым разным категориям клиентов.

Но вот относительно спроса на такие виды загородного жилья существуют разные мнения. Например, С. Мигунов уверен, что мультиформатные поселки по скорости продаж превосходят одноформатные, а А. Артемьев утверждает, что спрос на жилье в многоформатных поселках сегодня ничуть не выше, чем на другие загородные объекты, и объясняет это тем, что главным фактором активных продаж является степень готовности поселка. Чем она выше, тем больше на него спрос. Но как бы то ни было, а «формат многоформатности» не только имеет место быть, но и наращивает свое присутствие в Московском регионе. Застраивают такими поселками прежде всего Новорижское и Киевское, Калужское и Ленинградское направления.

Что касается западных направлений, то там из 64 коттеджных поселков, которые находятся в стадии строительства, 12 мультиформатные. Появились подобные проекты даже на Горьковке - восточном направлении, которое еще несколько лет тому назад вообще считалось бесперспективным для возведения организованного загородного жилья.

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 3 (356)