Поселки бизнес-класса: форматирование формата

В условиях кризиса критерии, являющиеся основными при отнесении поселков к бизнес-классу, изменились. Это, наряду со снижением цен на загородную недвижимость в Подмосковье, позволило сократить бюджет покупки почти в два раза.

Коттеджные поселки: Критерии меняются

На протяжении нескольких лет коттеджные поселки бизнес-класса занимали доминирующее положение на рынке загородной недвижимости Подмосковья. По данным компании Blackwood, в 2007 г. на их долю приходилось 58% от общего объема предложения первичного загородного рынка. Это в значительной степени связано с тем, что данный формат был самым привлекательным для застройщиков. Он предполагал возведение коттеджных поселков в зоне до 50 км от МКАД с домами площадью 300-500 кв.м на земельных участках более 20 соток. Отличительная особенность проектов этого уровня - развитая инфраструктура. Например, в Высоком Береге предусмотрен собственный административно-бытовой центр, где разместится управляющая компания, инженерные и коммунальные службы, общественно-спортивный комплекс, ресторан, фитнес- и спа-центр, конференц-зал, апарт-отель, аптечный пункт и магазин. В коттеджном поселке Крекшино запланирован общественный центр площадью 7 000 кв.м со спортивным комплексом, супермаркетом, детским клубом, кафе и ресторанами, отделением банка и даже ветеринарной клиникой. В элитные поселки разветвленную инфраструктуру закладывают редко, так как объекты, рассчитанные на массовое посещение, нарушают камерность проживание. А в коттеджных поселках экономкласса другая проблема - ограниченный бюджет не потянет дополнительное строительство.

Существенным преимуществом объектов бизнес-класса считается красивый ландшафт. Так, дачный поселок Маяк возведен на берегу огромного Можайского водохранилища в окружении густого лес. Коттеджный поселок Высокий Берег (MOZAIK Development) раскинулся у Истринского водохранилища в местности с высокими берегами.

В конце прошлого года ситуация на загородном рынке Подмосковья изменилась. По данным компании Blackwood, число поселков бизнес-класса сократилось до 45% и фактически сравнялось с аналогичным показателем в экономклассе. Усиление позиций бюджетного сегмента не в последнюю очередь произошло за счет того, что девелоперы, изначально планировавшие строительство коттеджных поселков бизнес-класса, в условиях кризиса были вынуждены сокращать объемы финансирования. «На реализацию проектов средней ценовой категории выдавали самое большое количество кредитов. Чтобы расплатиться по долгам, застройщики были вынуждены либо снижать цены, либо перепрофилировать поселки в более экономичный формат», - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость».

Так, например, произошло с поселком Гагаринлэнд. Изначально девелопер позиционировал этот объект в бизнес-классе, но в условиях кризиса переработал концепцию. В результате проект представлен в рамках программы «Новые дачи» в сегменте эконом.

«Сокращение числа коттеджных поселков бизнес-класса связано еще и с тем, что часть из них была заморожена, а в некоторых стали продавать участки без подряда», - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков утверждает, что сейчас в продаже находится сейчас около 100 объектов рассматриваемого сегмента. В числе их и те, что вышли на рынок в кризис: Падикофф, Чистые Пруды - 2, Парижская Мечта, Джентал Парк, Верхнее Сареево. В общем объеме предложения на новостройки категории бизнес приходится всего 9% (данные компании Blackwood).

В компании Century 21 Prime Time Realty считают, что финансовый кризис повлиял на формат загородных поселков, ослабив одни критерии, характеризующие объекты данного сегмента, и усилив другие. Преимущественным направлением для бизнес-класса стал запад Подмосковья в радиусе то 10 до 30 км от МКАД. Площади участков уменьшились до 15-20 соток, а домов - до 200-300 кв.м. Но основными характеристиками сегмента, как и прежде, является единая концепция застройки, качественные строительные материалы, развитая инфраструктура поселка.

Коттеджные поселки: Переориентация спроса

По мнению экспертов, в условиях финансового кризиса загородные поселки категории бизнес пострадали больше всего. С одной стороны, на этот рынок повлияло избыточного предложение и высокая конкуренция объектов, расположенных в радиусе нескольких километров. С другой стороны, изменился мотив покупки. По мнению, Н. Бланковой, загородный дом в концептуальном поселке - это в большей степени статусный образ жизни и престиж, нежели необходимость. «Часть покупателей, планировавших покупку и городского и загородного жилья, от второй идеи отказались», - говорит она.

Кроме того, в большинстве случаев уровень цен в коттеджных поселках бизнес-класса был завышенным, поскольку по-настоящему качественных предложений в ближнем Подмосковье не так много.

Свою роль сыграли и риски, связанные с появившимися у девелоперов финансовыми проблемами. Многие потребители остерегаются приобретать незавершенные коттеджи, поэтому объемы продаж в строящихся поселках сократились в наибольшей степени. «А вот если «коробки» уже возведены, то даже высокая цена не отпугивает потенциальных покупателей», - отмечает Н. Бланкова.

Поддерживает коллегу и Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood: «В условиях нестабильного рынка спросом пользовались поселки на завершающей стадии готовности - 70% и выше, с готовой инфраструктурой и домами». В качестве примера поселка, где, несмотря на сложную рыночную ситуацию, шли активные продажи, эксперт назвал проект компании Mirland Development Corporation «Западная резиденция». Объект находится в 19 км от МКАД по Можайскому шоссе. Здесь представлены как индивидуальные коттеджи, так и таунхаусы. «Расположение в зоне ближнего Подмосковья наряду с такими преимуществами, как высокие темпы и качество строительства, продуманные планировки домов, адекватный уровень цен, обеспечивает проекту высокую конкурентоспособность на рынке», - объясняет Т. Сайфутдинов.

Коттеджные поселки: Бизнес-класс потерял треть своей цены

Привлекательности жилью бизнес-класса добавило падение цен. «В начале 2009 г. объекты данной категории предлагали по цене от 15 до 25 млн руб., а в декабре того же года их стоимость снизилась до 11-17 млн руб.», - сообщили в корпорации «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным компании Blackwood, цены на объекты загородной высокобюджетной недвижимости за 2009 г. уменьшились примерно на 30%, тогда как в сегменте эконом - на 20%. В компании «Пересвет-Инвест» считают, что в целом коттеджные поселки бизнес-класса подешевели на 27%, а в некоторых случаях снижение цен достигало 40%. Похожие данные называют и в «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». По мнению В. Яхонтова, стоимость жилья бизнес-класса опустилась в среднем на 32%.

На текущий год у экспертов свои прогнозы. Как полагает Т. Сайфутдинов, в I полугодии 2010 г. для ликвидных коттеджных поселков бизнес-класса сохранится тенденция, сформировавшаяся во второй половине 2009 г. Установив фиксированную стоимость на готовые дома, девелоперы в последнее время неохотно идут на уступки и предоставления скидок при продаже. Во II полугодии 2010 г. эксперт допускает возможность положительной ценовой динамики. Прогнозируемый прирост стоимости на объекты загородной недвижимости может составить к концу 2010 г. 10-15%.

Рост цен в значительной степени может быть спровоцирован сокращением числа проектов на первичном рынке. Эксперты компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» сообщили, что в базе объектов загородного рынка компании на данный момент обширно представлены земельные участки и небольшие дома стоимостью до 10 млн руб., а также объекты дороже 60 млн руб. Предложений иного ценового сегмента - не более 200. Специалисты делают вывод, что бизнес-класс вымывается с рынка.

Партнер проекта «Новые дачи» Мария Шагурина говорит, что если в 2010 г. и появятся проекты бизнес-класса, то это будут единичные объекты. Да и А. Рыков полагает, что новых коттеджных поселков будет немного. Процесс проектирования был приостановлен с наступлением кризиса и возобновляется только сейчас. По его мнению, «выход на рынок новых коттеджных поселков бизнес-класса произойдет, скорее всего, только 2011 г.».

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЦЕНЫ, № 10 (363)