Как выгодно вложить деньги в недвижимость?

СОХРАНИТЬ! А ЛУЧШЕ ПРИУМНОЖИТЬ…

Недвижимость во все времена считалась выгодным инвестиционным инструментом. Вот и сегодня после некоторого спада, вызванного кризисом, инвесторы вновь присматриваются к объектам real estate. На вопрос, как сохранить и приумножить конкретную сумму в 5 млн руб., вложив эти деньги в недвижимость, отвечают специалисты рынка.

Вторичка: немного, но гарантировано

Самая очевидная инвестиционная стратегия - это купить готовую квартиру и сдать ее в аренду. В качестве примеров приобретений, которые можно сделать на имеющиеся у нас 5 млн руб., Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость», приводит однокомнатную квартиру в 35 кв.м (комната - 19 кв.м, кухня - 10 кв.м) в районе метро «Беляево». Можно купить и двушку, но это будет, скорее всего, квартира в пятиэтажке и районе похуже - вроде «Выхино». «Кроме того, - добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», - довольно много квартир по такой цене предлагается в городах-спутниках Москвы - Химках, Мытищах, Видном, Люберцах».

А что с доходностью? Сдаются такие квартиры сегодня по 25-27 тыс.руб./ мес., то есть за 0,5% от ее цены. Умножаем на количество месяцев - получаем 6: годовых. Но эту цифру, к сожалению, придется корректировать вниз. Квартплата и коммунальные платежи за счет арендодателя, то есть реальные доходы окажутся ниже на 2-3 тыс.руб. Квартиру надо иногда ремонтировать, не исключены простои - одни жильцы съехали, а других еще не нашли. А еще 13% подоходного налога. В общем, реальная доходность аренды находится сегодня на уровне 4-4,5% годовых. Вопрос: зачем рантье вообще занимаются этим бизнесом, если депозит в банке приносит как минимум вдвое больше? Ответ: в расчете на дополнительную доходность от удорожания жилья. За исключением относительно непродолжительных периодов, стоимость недвижимости в Москве постоянно растет. Вот и сейчас, отмечает О. Варакутина, в последние полгода наблюдается ярко выраженный тренд повышения цен - в среднем на 1,5% в месяц. Если он сохранится, то эти цифры можно прибавить к доходности от аренды, и все окажется гораздо привлекательнее…

И в завершении разговора об аренде. Как напоминает Марина Некрасова, генеральный директор компании «БЕСТ-новострой», повысить доходность можно за счет более грамотного управления: сдавать квартиру не долговременно, а посуточно. Стоит это сегодня 1,5-2 тыс. руб./ в день, то есть в месяц получается до 60 тыс. руб. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что искомая сумма получается при 100%-ном заполнении, а совершенно не факт, что удастся избежать простоев. Кроме того, посуточная аренда - это фактически работа на полную ставку: надо будет забросить все дела и искать арендаторов, показывать им квартиру и приводить ее в порядок после очередных постояльцев.

Первичка: журавль в небе

Имея около 5 млн руб., на московском (и подмосковном) рынке новостроек можно купить много чего. Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость», говорит о двухкомнатной квартире в 62 кв.м в микрорайоне Царицыно. Правда такой объект со сроком сдачи во II квартале 2011 г. будет стоить чуть больше, примерно 5,4 млн руб. В поселке Коммунарка (4 км от МКАД по Калужскому шоссе), отмечает О. Варакутина, на имеющиеся у нас деньги можно купить даже две однокомнатные квартиры по 47 кв.м в монолитно-кирпичном доме, Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», предлагает остановить выбор на квартире в ЖК «Лосиный парк» (район метро «ВДНХ»). Объект с панорамным остеклением площадью 49 кв.м на 13-м или 14-м этаже предлагается в настоящее время за 4,75 млн руб. Выбрать есть из чего. А что с доходностью?

Упомянутые квартиры сдать невозможно: они не только без отделки, но даже еще не построены. Вся надежда на предстоящий рост цен, и здесь наши комментаторы на прогнозы не скупятся: 25, 40, 50% прибыли в год… Проверить это, к сожалению, невозможно, и на память сразу приходит Ходжа Насреддин, который бесстрашно предлагал эмиру за 20 лет выучить ишака Корану, поскольку знал, что за такой срок непременно кто-нибудь помрет: или он сам, или эмир, или ишак. В общем, гарантий нет никаких - хотя справедливости ради отметим, что большую часть времени новостройки действительно росли в цене. Нынешний кризис, когда цены остановились и стали падать, - досадное исключение…

За город не ходите!

Именно к этому и сводились рекомендации специалистов. Коммерческие объекты слишком дороги, чтобы подступаться к ним с такой небольшой суммой. Что до загорода, то там, конечно, есть масса предложений - и за 5 млн руб., и даже намного меньше. Но следует учесть, что гарантированное получение доходности от вложений в загородную недвижимость требует профессиональных знаний этого рынка и высокой квалификации.

Заграница нам поможет?

Представление о том, что зарубежная недвижимость - нечто дорогое и доступное лишь олигархам, давно уже не соответствует действительности. Конечно, есть там объекты по очень высоким ценам, но есть вполне и соизмеримые по стоимости с московскими квартирами и дачами в Подмосковье. И что особенно важно, на рынке зарубежной недвижимости можно приобрести жилье не только для собственного проживания, но и с целью инвестиций. К нам обратилась семейная пара, желавшая инвестировать 100 тыс. евро в низкорисковые активы, рассказывает Игорь Индриксон, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. Мы предложили им недвижимость в Англии с гарантированной доходностью 11% Была выбрана квартира в апарт-отеле стоимостью 250 тыс. фунтов, которая сдавалась в аренду за 6% годовых на десять лет минимум. Приобрести ее можно было с ипотечным кредитом в 70% соответственно, собственных средств требовалось 30%. Это составило, включая юридическое сопровождение и налоги, 83 тыс. фунтов, то есть менее 5 млн руб. Общий доход инвестора от аренды составил 15 тыс. фунтов в год (6% от 250 тыс.), платежи по кредиту и прочие расходы - чуть более 5 тыс. Получается, что чистыми на руки инвестор получал 9750 фунтов ежегодно - и это, вложив 83 тыс.

Недвижимость и цены, №26 (379)